재개발하는 ‘홍제동·홍은동’ 개원 승부수
서울시 서대문구는 1989년부터 2021년 1월 31일까지 총 57개소가 개원하고, 이 중 31곳(54%)이 문을 닫았다, 현재 26개소(46%)가 개원하고 있다.
서대문구 전역에는 1970~80년대 지어진 노후주택 및 시민아파트가 빼곡히 들어서 있다. 2000년대 들어와 도로·주택 등에 대한 환경개선 사업과 함께 문화재와 사적지, 유서 깊은 대학을 비롯한 수십 개의 교육기관이 있는 문화와 교육의 중심지로서 그에 걸맞은 다양한 사업이 펼쳐지고 있다.
서대문구는 산업화에 따른 도시의 다핵화 현상에 따라 동별로 특성에 맞춰 다양하게 발전하고 있다. 충정로는 상업·업무지구의 기능을, 가좌동은 유통과 주거의 기능을, 홍은동은 상업과 주거의 기능을 담당하고 있다.
특히 신촌은 서울 부도심의 하나로 상업 지구를 이루고 있는 한편 연세대학교, 이화여자대학교 등 8개의 대학이 밀집돼 있는 만큼 젊은 문화의 거리로서의 모습을 갖추고 있다.
2000년대 중반까지만 해도 동별로 골고루 개원이 이뤄졌지만 2009년 이후부터는 대부분의 개원이 남가좌동, 북가좌동, 연희동에서만 이뤄지고 있다. 개원 핫플레이스도 홍제역 일대에서 증산역과 가좌역 일대로 바뀌었다.
유동인구가 많은 증산역 주변에는 동물병원이 밀집돼 있으며, 가좌역 인근에도 다수의 동물병원이 자리잡고 있다.
서대문구에 신규 개원을 노린다면 포화상태에 이른 지역 대신 재개발지역을 노릴 필요가 있다.
홍제동 고은산 서측 구역에는 11만4,770㎡의 저층 주거지를 고밀 개발해 2,975가구의 아파트로 재개발한다는 방침이고, 무악제역 인근에는 지상 23층에 이르는 공동주택 634가구 및 부대복리시설 등을 지을 계획이다. 독립문역 인근에는 지하 5층~지상 23층 규모의 공동주택 199가구 및 부대복리시설이 신축될 예정이다.
남가좌동, 주민들 생활 편의성 높아
남가좌동은 서대문구에서 순 인구밀도가 가장 높은 동네로 전형적인 주거지역이다. 아파트들과 함께 연립·다가구주택 등이 몰려 있다. 단지 바로 앞에 가좌역을 중심으로 홈플러스 등 기반시설이 갖춰져 있어 주민들의 생활 편의성은 높다.
남가좌동에 들어선 가재울 뉴타운은 서울 서북권을 대표하는 대규모 주거 단지로 성장 중이다. 향후 시청, 디지털미디어시티(DMC) 등 강북 주요 업무지구로 접근이 수월해 그 가치는 더욱 상승할 것으로 예상된다.
서울시에 따르면 양천구 목동에서 동대문구 청량리를 잇는 경전철인 강북횡단선이 서울 북부를 관통할 예정이다. 디지털미디어시티역, 가좌역을 거쳐 서대문·성북·종로구를 연결하는 만큼 남가좌동은 상권 변화 및 발전 가능성이 높은 지역이다.
북가좌동, 개원률 가장 높아
북가좌동은 서대문구에서 가장 빠른 1994년에 동물병원이 개원했으나 그 이후에 2008년까지는 단 한 곳의 개원도 이뤄지지 않았다. 2008년 북가좌동이 재개발을 시작함에 따라 인기 개원지로 거듭나면서 현재 5개소가 운영 중으로 개원율은 서대문구에서 가장 높다.
증산역 상권의 유동인구 흐름은 외부 유입인구보다는 인근 주거지역 내 주민의 상권이용이 주를 이루고 있으며, 이의 영향으로 상권 역시 병의원, 학원, 소매점 등 주민밀착형 업종을 중심으로 형성돼 있다.
연희동, 젊은 층 공략할 콘텐츠 필요
연희동은 1968년 연희로와 증가로가 개통되면서 1970년대 초부터 주택가로 개발되기 시작해 평지에는 고급 주택이, 성산로와 연희로 주변에는 상가가 형성돼 있고, 안산도시자연공원 북서쪽에는 차상위계층 주민이 분포해 있다.
연희동 상권은 서울의 다른 상권과 분위기가 확연히 다르다. 차분한 분위기 속 카페와 스튜디오, 공방, 액세서리 가게들이 자리 잡고 있다. 연희동은 이런 주택과 상점이 모여 아날로그적 감성이 충만한 상권으로 거듭났다.
연희동은 이면도로와 골목길을 중심으로 상권이 형성된 만큼 동물병원도 큰 대로변이 아닌 골목에 자리 잡고 있다.
상권 특성을 고려한다면 주변 상점들과 조화를 이룰 만한 깔끔하고 차분한 동물병원 인테리어와 함께 젊은 층을 공략할 만한 콘텐츠를 제작해 SNS 마케팅을 펼치는 것도 좋을 것으로 보인다.
홍은동, 폐업률 80% 가장 높아
홍은동은 서대문구에서 폐업율이 가장 높은 지역이다. 첫 개원이 이뤄진 1996년부터 지난해 1월 31일까지 총 10개소의 동물병원이 개원해 그 중 80%(8개소)가 폐업했을 정도다.
홍은동은 그동안 노후화된 주택과 건물이 많아서 개원입지로선 적합하지 않았지만 최근 재개발 재건축사업이 탄력을 받으면서 아파트촌으로 변신 중이다.
현재 동물병원 2개소가 대로변에 운영 중이지만 유동인구가 많지 않은 만큼 유동인구와 소비인구를 갖추고 있는 포방터 시장 주변으로 개원하는 것도 고려해볼만하다.
재개발 재건축을 완료하면 차후 추가적인 상권의 확대가 예상되는 만큼 홍은동은 개원 성공을 위한 좋은 선택지가 될 수 있을 것이다.
홍제동, 상가 임대 시세 높아
홍제역 상권은 서대문구 상권 중 핵심으로 손꼽힌다. 지하철 3호선 홍제역과 중앙버스 정류장을 중심으로 왕복 8차선 대로변을 따라 홍은사거리에서 무악재역 방면 홍제 삼거리까지 넓게 형성돼 있는 것을 볼 수 있다.
홍제역과 무악재역 주변 대로변 1층 상가에는 은행, 병·의원, 프랜차이즈 카페, 의류매장 등이 몰려있으며, 골목 안으로는 편의점, 음식점 등이 들어서 있다. 단독주택과 중소단지 아파트 등 풍부한 배후수요를 바탕으로 다양한 연령층이 소비 활동을 하고 있다.
동물병원 개원도 이 일대에서 이뤄지고 있다. 홍제동에서 현재 운영 중인 동물병원 3개소 모두 홍제역과 무악재역 주변 대로변에 자리하고 있다.
홍제역 역세권 개원을 준비 중이라면 타깃과 진료 콘셉트를 명확히 설정하고 개원을 하는 것이 바람직하다. 상가의 임대 시세가 높게 형성돼 있어 섣불리 개원을 노릴 만한 지역은 아니다.
특히 역세권에 이미 3개소의 동물병원이 개원 중인 만큼 들어갈 자리가 있는지 현장을 직접 살피는 것이 필요하다. 경쟁 우위 가능성을 점검한 후 개원을 진행해야 할 것이다.
