상가는 여러 업종이 입점을 하니 고객확보에 좋은 이점이 있다. 그래서 신축건물 임대차뿐만 아니라 아예 분양을 받아 병원을 시작하는 사례가 많아지고 있어 주의할 점에 대해 이야기하고자 한다.
1. 상가구입 시 자금출처
상가구입금액은 대부분 대출과 본인이 모아놓은 소득으로 구입을 한다. 그래도 부족한 자금은 부모님으로부터 증여 혹은 금전대차계약을 통한 대여로 구입을 한다. 이때 증여세 신고의 누락 및 자금대여에 대한 이자 산정 등 절차가 이루어지지 않으면 과세당국에서 상가구입금액에 대한 의심을 하는 경우가 빈번해진다.
따라서 꼭 상가 구입자금에 대해서는 대출을 최대한 활용을 하고, 추가적으로 필요한 자금은 증여세 신고 혹은 금전대차계약서 작성과 그에 맞는 이자 신고를 통해 출처를 명확히 해놓는 것이 좋다.
2. 분양사로부터 (세금)계산서 받기
상가구입은 건물과 토지를 한 번에 구입하는 것이다. 따라서 구입한 내역을 증빙하기 위한 적격증빙이 있어야 한다.
건물 분은 부가세 10%를 별도로 하여 지급을 하고, 세금계산서를 발행받는다. 토지 분은 부가세가 없는 면세항목으로 계산서 발행을 받는다.
간혹 상가 구입을 하고 아직 병원 사업자등록증이 없는 경우 (세금)계산서를 주민등록번호로 받는 경우가 있는데, 이런 경우 꼭 사업자등록증을 발급받은 후 세금계산서 등을 주민번호에서 사업자등록번호로 이관하는 절차를 거쳐야 한다.
또한 건물과 토지를 병원의 재무제표에 명시를 해놔야 정확한 자산 항목으로 구성이 되며, 대출이자에 대한 경비처리의 근거가 된다.
3. 건물 부가세 환급여부
예를 들어 상가 분양을 받으면서 건물 구입금액이 5억이라면 부가세 10%인 5천만원이 별도로 발생한다. 해당 부가세는 추후 동물병원을 개원하고, 부가세 신고 시 환급이 가능하다.
다만 동물병원은 부가세 과면세 매출이 공존하는 사업장이기 때문에 결론적으로 100% 다 환급을 받을 수 없다.
건물 분 부가세 환급은 100% 다 환급이 안 된다. 그 이유는 세법상 부가세 매입금액(건물 부가세 포함)은 과면세 매출비율에 따라 안분되어 계산되기 때문이다.
따라서 병원을 개원하고 과세비율이 70%, 면세비율이 30%라면 5천만원의 70%인 3천 5백만원만 환급이 된다.
4. 추후 상가 양도 시 주의 점
몇 년 후 해당 상가를 양도하는 경우에도 주의할 점이 있다. 양도 시 양도차익(매매가-취득가)만큼 양도소득세가 발생하는데, 이때 병원에서 건물을 경비처리 하려고 감가상각을 했다면 감가상각으로 처리했던 만큼 취득가액에서 차감이 된다. 그러면 양도차익은 높아지며, 덩달아 양도소득세가 높아지는 현상이 발생한다.
실제로 분양받고 7년 뒤에 양도를 한 사례가 있었는데, 해당 세무대리인이 부족한 경비처리를 위해 건물도 감가상각 처리를 하는 바람에 양도소득세 신고 시 곤혹을 치른 원장님이 있다. 따라서 추후 상가를 팔 때 발생하는 양도소득세도 고려해야 한다.
과세당국은 부동산 취득으로 인한 자금출처에 민감하게 반응하는 만큼 상가 구입 시 취득부터 양도까지 여러 관점에서 충분히 검토하고 진행하길 권한다.
세무그룹 바른택스
김광수 세무사
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