중앙동, 폐업률 높지만 환골탈태 가능성
“저평가받던 중원구 개발 호재에 몸값 뛴다”
경기도 성남시 중원구는 80년대 후반부터 동물병원이 개원하기 시작해 2021년 1월 31일 현재 총 48개소가 개원, 이 중 31개소가 문을 닫고, 17개소가 개원 상태를 유지 중이다.
분당구가 신도시를 형성하는 동안 방치돼왔던 중원구는 최근 재개발·재건축 정비사업이 속도를 내면서 조금씩 변화하고 있다.
중원구 일대에서 정비사업을 진행 중인 구역은 모두 20여 곳에 달한다. 이들 구역이 재건축·재개발을 마치면 새 아파트가 적어도 4만 가구에 이를 것이라는 전망이 나온다.
서울시 강남구·송파구와 인접한 지리적 장점이 있는 만큼 재건축·재개발이 끝나면 인구가 본격적으로 유입될 것으로 보인다.
더불어 성남시는 중원구 상대원동에 있는 성남일반산업단지를 2030년까지 신산업융복합단지로 조성한다는 청사진도 세웠다. 개원가 블루오션을 찾으려는 개원의들에게는 기대감이 높아지고 있다.
중원구 신규개원을 노린다면 중원구 재개발·재건축의 핵심 구역인 서울 지하철 8호선 일대(남한산성입구역~단대오거리역~신흥역~수진역~모란역)가 개원 입지로서 가장 적합하다. 풍부한 유동인구를 바탕으로 성공적인 개원이 이뤄질 가능성이 크기 때문이다.
주거환경 확 바뀌는 중원구
성남시 도시정비사업 ‘2030 주거환경정비기본계획’에 따른 재개발·재건축 구역은 중1구역, 금광1·3구역, 상대원2·3구역, 도환중1·2구역 등이다. 특히 상대원3구역은 인접 상업지역인 성남하이테크밸리와 연계하는 식으로 개발될 예정이다.
금광3구역 재개발로 지어진 한양수자인 성남마크뷰(711가구)는 지난해 입주를 마쳤고, 중1구역 신흥역 하늘채 랜더스원(2,411가구)과 금광1구역 e편한세상 금빛 그랑메종(5,320가구)은 각각 오는 9월, 11월 입주 예정이다.
상대원2구역은 지하철 8호선 단대오거리역과 도보 15분 정도로 가깝다. 특히 동쪽에는 성남하이테크밸리가 위치해 학군과 직장, 자연환경 등 각종 인프라가 풍부해 매력적인 주거공간으로 거듭날 전망이다.
도환중 1구역은 6만 7,233㎡ 규모로 아파트 단지와 상권을 조성한다. 공동주택 1,927세대와 오피스텔 240실 등 총 2,200호의 주상복합단지를 지을 계획이다. 올해 말 착공에 들어가 2026년 입주를 목표로 한다.
성남동, 모란시장 상권 중심
중원구 성남동에 자리한 모란역 일대는 아파트 단지와 오피스텔이 밀집해 있어 탄탄한 배후수요를 확보한 지역이다.
성남동은 대중교통 여건이 탁월해 유동인구의 접근성을 높여주고 있다. 서울외곽순환도로를 통해 경부고속도로 및 서울과 직접 연결이 되고, 모란역에서 서울 잠실과 반포, 양재동, 영등포, 성수동, 경기도 광주시 등지를 연결하는 버스 노선만 해도 수십여 개에 이른다.
성남동 상권의 중심에는 수도권 최대 규모의 전통시장인 모란시장이 있다. 5일장이 열리는 날이면 모란시장에는 하루 평균 6만 명 이상의 사람들로 붐빈다.
풍부한 배후수요와 유동인구를 확보해 실패 없는 개원이 기대되는 지역이지만 그만큼 경쟁이 치열하기 때문에 섣부르게 개원했다가 낭패를 볼 수 있다.
성남동의 개원 성공율은 25%에 지나지 않는다. 90년대부터 8곳의 동물병원이 개업했으나 현재는 2곳만 영업 중이다.
폐업한 동물병원들 위치를 살펴보면 한 곳을 제외하고 모란역세권에 자리해 입지는 훌륭하다고 볼 수 있다.
높은 폐업율의 원인으로는 효과적인 개원 전략을 세우지 않고 입지 하나만 보고 신규개원을 진행했거나 역세권 상가의 높은 임대료를 감당하지 못하고 다른 지역으로 이전 개원한 경우가 주 요인으로 풀이된다.
상대원동, 중원구 최대 주거지역
상대원동은 중원구 최대 주거지역이다. 지난달 기준 인구는 5만 300여 명으로 중원구 인구 20만 9,000여 명 중 4분의 1에 해당하는 인구가 상대원동에 거주하고 있다.
상대원동의 상권은 동네 안에서 대부분의 소비가 이뤄지는 전형적인 항아리상권이다. 동물병원 개원은 2014년 이후로 한 곳도 이뤄지지 않았다. 상권 내 동물병원 수가 부족한 만큼 안정적인 개원이 가능할 것으로 예측된다.
개원지로는 상대원1동 대원사거리 북동쪽이 좋은 선택지다. 높은 인구밀도와 함께 다세대 주택과 상업지가 혼합돼 있는 만큼 좋은 개원 입지 조건을 갖추고 있다. 또한 몇백 미터 간격으로 동물병원 3개소가 몰려 있는 대원사거리 남쪽과 달리 북동쪽으로는 현재 개원 중인 동물병원이 없다.
경쟁을 피하면서 자신의 의료철학을 펼치고 싶다면 대원사거리 북동쪽 대로변을 추천한다.
금광동, 신구대 사거리 추천
금광동은 재건축으로 신축된 대단지 아파트의 입주가 하나둘씩 시작되면서 신규개원을 노리기에 다른 지역보다 용이하다는 평가를 받는다.
재개발·재건축을 통해 추가 생활인프라 확충과 인구 유입, 교통개선 등 주거환경이 개선될 것으로 기대돼 미래가치 또한 높다.
개원을 준비 중이라면 금광동 대단지 아파트 주변 상가는 눈여겨 볼만한 후보군이다. 아파트 세대 입주와 함께 신규개원을 노린다면 충분히 승산이 있는 지역이다. 추천할만한 입지는 e편한세상 금빛그랑메종 입주에 따라 입주민의 생활권 영역이 될 신구대 사거리다. 입주가 몇 달 남지 않은 시점인 만큼 개원을 선점하면 좋을 것이다.
중앙동, 중심 시가지 변신 준비 중
중앙동은 성남시의 대표적인 유흥가로 지역 이미지는 좋지 않다. 인구는 중원구에서 가장 적은 1만 1000여 명 수준으로 낙후된 주거환경을 보인다.
개원지로서도 좋은 입지는 아니다. 중앙동은 중원구 내에서 가장 높은 폐업율을 보이며 개원의의 무덤이라 불리고 있다. 96년 첫 개원이 이뤄진 후 지난해까지 총 10개소의 동물병원 개원이 이뤄졌지만, 현재 살아남은 곳은 단 2곳 밖에 없다.
그러나 악재만 있는 것은 아니다. 성남시가 추진 중인 도시재생사업을 통해 신흥동, 성남동 일대와 함께 중심 시가지로의 변신을 꿈꾸고 있기 때문이다.
도시재생사업은 내년부터 2027년까지 5년간 총사업비 466억 원(시비 266억 원, 국비 171억 원, 도비 34억 원 등)을 투입해 상권을 활성화할 예정이다.
중앙동 일대는 재개발과 도시재생사업을 통해 개원 유망지로 거듭날 가능성이 있다. 장기적인 관점에서 관심 있게 지켜보길 바란다.
