1. 동물병원 개·폐업 현황
행정안전부 최신 데이터에 따르면, 도봉구 쌍문동은 1985년부터 동물병원이 개원하기 시작해 2022년 11월 30일까지 총 11개소가 개원, 이 중 4개소(36%)가 문을 닫고, 7개소(64%)가 개원을 유지하고 있다. 특이점으로는 쌍문1동은 지금까지 개원이 단 한 번도 이뤄지지 않았다.

 

2. 동물병원 영업 기간 및 생존율
쌍문동 내 동물병원 평균 영업 기간은 11.9년으로 도봉구 평균(8.6년)과 서울시 전체 평균(8년)을 훌쩍 뛰어넘는다. 최장 영업 기간은 33년으로 1990년 개원한 A 동물병원은 현재도 성업 중이다. 

 

3. 상권 특징
쌍문동은 도봉구 내에서 가장 아파트 밀집도가 높은 곳으로 만화영화 ‘아기공룡 둘리’와 인기 드라마 ‘응답하라 1988’의 주인공들이 살았던 곳으로 유명하다. 

서울 북쪽 끝자락에 위치해 도심과 거리가 멀다는 단점이 있으나 주변에 녹지 공간이 풍부해 쾌적한 생활을 할 수 있다. 서울의 다른 지역에 비해 집값도 저렴해 투자 목적보단 실 주거지를 마련하려고 한다면 주목할만한 지역이다.

교통편은 지하철 1호선 방학역과 4호선 쌍문역, 1‧4호선 창동역이 인접해 있으며, 약 30여 개의 버스 노선을 통해 서울 중심부로 편하게 이동이 가능하다.

상권 발달은 미비한 편으로 특별히 번화가라고 불릴 만한 곳은 없다. 그나마 쌍리단길이라고 불리는 쌍문역 1번 출구 주변이 활기를 띄고 있다.

뚜렷한 상권이 없는 관계로 동물병원들도 대로변이 아닌 골목에 위치해 있다. CT, MRI 등 장비를 보유한 2차급 동물병원은 현재 없는 상태이며, 대부분이 1, 2인 원장이 운영하는 소형 동물병원이다.

 

4. 인구분석
2022년도 4분기 기준 쌍문동의 유동인구는 약 27만 3천여 명이다. 연령별 유동인구를 살펴보면, 4~50대 여성이 많은 비중을 차지하고 있으며, 요일별 유동인구는 월, 토요일이 많다. 동별 인구를 살펴보면 쌍문1동 20,968명, 쌍문2동 18,259명, 쌍문3동 15,757명, 쌍문4동 18,308명이다.

배후 인구로는 한양2·3·4차 아파트(1,635세대), 삼익세라믹(1,541세대)을 비롯해 한양1차(824세대), 현대1차(783세대), 금호1차(690세대) 및 다세대 연립 주택 등이 혼재돼 있으며, 3만 세대 이상이 거주하고 있다.
고정 인구가 많아 안정적인 개원이 가능한 지역으로 아파트 단지 내 상가, 주택가 진입로, 쌍문시장 인근 등에 개원하면 성공 개원 가능성이 높다고 볼 수 있다. 

 

5. 임대 시세 및 건물분석
쌍문동은 우이천 서쪽에 위치한 쌍문1동과 창동과 경계를 이루는 쌍문 2~4동의 1평당 건물 평균 임대료 편차가 상당히 크다. 쌍문1동이 약 7만 2천 원 수준인 반면 쌍문 2~4동은 12~14만 원 선에서 형성돼 있다.
 
차이가 나는 이유로는 쌍문1동은 다른 동과 비교해 노후한 저층 주거지가 많고 경사가 급해 상업, 의료시설이 입점하기에는 메리트가 없어 지금까지 동물병원  개원이 전무하다. 

잘 살펴보면 쌍문1동에 괜찮은 입지 몇 군데가 있는데, 용호약국 주변과 숭미파출소 사거리다. 저렴한 임대료로 부담 없이 개원할 수 있는 가시성 좋은 입지다. 

쌍문2~4동의 경우 개원할 만한 좋은 입지가 많다. 접근성이 좋고 유동인구가 많은 쌍문 역세권부터 상가 건물들이 주변에 많은 선덕고교 입구 사거리, 도봉 보건소 사거리, 쌍문2동 주민센터 인근에 개원하는 것을 추천한다.

 

6. 주요 개발현황
서울시는 최근 쌍문3동 백조아파트 일대를 수변 특화 주거단지(면적 15,035.5㎡)로 재개발하겠다는 소식을 알렸다. 

서울시 신속통합기획안에 따르면, 백조아파트 남측 도로를 공원화하고, 친환경 여가 공간을 누릴 수 있는 25층, 300세대 규모의 아파트 단지에서 수변까지 걸어 갈 수 있도록 산책로를 조성할 계획이라고 밝혔다.

이와 더불어 쌍문역 인근에는 노후 저층 주거지를 고밀 개발하는 도심 공공주택 복합사업(도심복합사업)의 청사진이 제시됐다. 

지난달 28일 국토교통부와 한국토지주택공사(LH)는 서울 6개 도심복합사업 선도지구를 선정했는데, 쌍문역 동·서측 인근이 포함됐다. 나머지 지역은 방학역 인근 및 은평구 증산4구역, 영등포구 신길2구역 등이다. 올해 하반기부터 지역별로 순차적으로 도심복합사업 승인 신청이 진행될 예정이다.

이밖에도 쌍문동 494-22일대는 모아타운 공공관리 시범사업 대상지로 선정됐다. 아파트 개발 사업 및 다양한 편의시설이 확충될 전망이다.

 

7. 상권분석을 마치며
쌍문동은 현재 동네 곳곳이 개발 지역으로 선정되며 호황을 맞고 있다. 
따라서 예비 개원의라면 특별한 관심을 갖고 쌍문동을 지켜볼 필요가 있다. 일각에서는 개발이 완료되면 천지개벽 수준으로 동네 위상이 달라질 것이라고 내다보고 있다.

다만 개발 초기인 만큼 지금 당장 쌍문동에 개원하는 것은 위험 부담이 있다. 현재로선 상권이 나름 발달된 창동, 방학동에 비해 입지 여건이 불리한 것은 사실이다.

따라서 쌍문동에 개원을 고려한다면 시간적 여유를 갖고 개발진행 상황과 지역 변화 추이를 지켜보면서 개원 준비를 하는 것이 바람직해 보인다.