[정준영 변호사의 법률칼럼] 상가임대차보호법 <下>

민법은 임대차기간의 최장기간은 제한하고 있으나 최단기간은 제한하지 않고 있다. 반면, 상가임대차법은 임대차 기간을 1년 미만으로 정하였더라도 1년으로 의제하며, 다만, 임차인에 한하여 1년 미만으로 정한 기간이 유효함을 주장할 수 있다.
그 외, 민법에 따르면 임대차기간이 만료되어도 임차인에게 별도로 계약을 갱신할 권리를 부여하지 않지만, 상가임대차법의 경우 임차인이 3기의 차임을 연체하거나 임대차목적물을 훼손하거나 무단으로 전대하는 등 임대차계약 위반사유가 없다면 임차인은 기간만료전 6개월부터 1년사이에 갱신을 요구할 수 있다(이 때, 특별한 사유가 없다면 임대인이 거절할 수 없다).
한편 앞서와 같은 계약 갱신권에 관하여는 2013. 8. 13 상가임대차법에 규정을 신설하여 본 법이 적용되는 임대차 보증금 및 차임액을 초과하는 임대차계약에 관하여도 본 법을 적용하게 되었다.
또한 위 상가임대차법 신설규정에 관한 부칙을 살펴보면, 신법의 시행일은 공포한 날이라고 되어있으나, 적용범위에 관한 규정을 두어 ‘이 법은 이 법 시행 후 최초로 체결되거나 갱신되는 임대차부터 적용한다.’라고 규정하고 있다.
그런데 이 법 시행 후 최초로 체결되는 임대차계약은 차치하고라도 ‘이 법 시행후 최초로 갱신되는 임대차’에 대해서는 해석이 분분할 수 있다.
일례로 필자에게 상담을 한 임차인은, 본인의 경우 위 법 시행 전에 계약을 체결하였으나, 위 법 시행일 전까지는 계약을 갱신한 적이 없기 때문에 위 법 시행일 이후에 최초로 갱신하는 경우에 해당하므로 계약갱신권리가 있다고 볼 수 있지 않느냐는 질문을 하였다(그 임차인의 경우 전 임차인에게 다액의 권리금을 지급한 상태였으므로 계약을 갱신하지 못하면 권리금을 회수할 수 없는 답답한 상황이었다).
그러나 아직 위 부칙 규정에 대한 구체적인 판례가 존재하지 않은 상태이고, 아쉽게도 법무부의 유권해석에 따르면 ‘이 법 시행후 최초로 갱신되는 임대차’란 기존 임대차계약에 의하여 이 법 시행이후 임차인이 임대인에게 계약을 갱신할 권리를 보유하는 경우를 말한다는 것이므로, 단순히 임차인이 임대인에 대하여 갱신을 요구하려 하는 경우는 포함하지 않는다는 것이었다(따라서 위 임차인의 경우 계약을 갱신할 수 없어 보증금을 회수할 수 없다는 결론에 이르게 된다).
이와 같이 상가임대차법과 같이 임차인을 보호하는 특별법이 존재하는 경우에도 특정 임대차관계에 위 법이 적용될지 여부를 확인하기 위해서는 기존 법령의 적용범위를 확인하여야 하고, 신설규정의 적용여부를 판단하기 위해서는 신설규정의 시행시기와 적용범위(주로 부칙에서 규율)를 반드시 확인해야 할 것이다.