[동물병원 상권분석(54)] 서울시 강남구 논현동

1. 동물병원 개·폐업 현황

행정안전부 최신 데이터에 따르면, 강남구 논현동은 1991년부터 동물병원이 개원하기 시작해 2024년 1월 31일 기준 총 43개소가 개원, 이 중 32개소(74%)가 문을 닫고, 현재 11개소(26%)가 개원을 유지하고 있다.

2. 동물병원 영업기간 및 생존율

강남구 논현동 내 동물병원 평균 영업기간은 7.2년으로 강남구 평균(6.4년)보다 길지만 서울시 전체 평균(8.2년)보다는 짧은 편이다. 특히 논현1동의 평균 영업기간은 5.6년으로 강남구 평균보다 영업기간이 짧다.

최장 영업기간은 33년으로 1991년 개원한 동물병원이 현재까지 운영 중이며, 2016년 3월에 개원해 같은 해 6월 폐업한 동물병원이 3개월로 가장 짧았다.

3. 상권분석

논현동은 동쪽으로는 삼성동과 청담동, 서쪽으로는 잠원동과 반포동, 남쪽으로는 역삼동, 북쪽으로는 압구정동, 신사동 등과 인접해 있다. 압구정, 청담, 삼성에 둘러 쌓여 있어 다소 저평가되는 지역이지만 유명 인사들이 거주하는 고급 주택들이 많아 부촌지역 중 하나로 통한다.

논현동은 도산대로와 강남대로, 봉은사로, 선릉로와 접하고, 논현로, 학동로, 언주로 등 주요 도로가 논현동을 관통하고 있다. 또한 동서방향으로는 3,7,9호선과 연결돼 있고, 남북방향으로는 수인분당선과 신분당선이 연결돼 있어 교통이 매우 편리하다는 장점이 있다.

논현1동은 강남대로를 끼고 있는 동으로 한국에서 유동인구가 많기로 손꼽히는 지역이다. 논현역 근방은 ‘백종원 골목’이라 불리던 영동시장이 있고, 학동로에는 고급 가구거리가 형성돼 있어 상권이 매우 발달한 지역이다. 논현2동은 도산대로변을 중심으로 공공기관과 업무용 고층 빌딩, 금융기관 등이 밀집한 지역이다. 

현재 논현동에는 11개소의 동물병원이 영업 중이며, 이 중 6개소가 10년 이상 논현동에서 동물병원을 운영하고 있다. 성업 중인 동물병원 중 1개소가 연중무휴 24시간 병원을 운영하고 있으며, 특화서비스를 제공하는 병원은 1개소도 없다.

4. 인구분석

논현동은 주거상업 54%, 상업지역 35%, 직장오피스 9%, 주거지역 2%로 구성된 상업 위주의 상권이다. 특히 논현1동의 경우 주거상업 93%, 상업 7%로 완벽한 상권 위주의 모습을 보이고 있다.

2024년 10월 기준 논현동 인구 수는 총 40,971명으로 논현1동에 20,789명, 논현2동에 20,182명의 인구가 살고 있다. 세대당 인구 수는 각각 1.54명, 1.8명으로 1인 가구가 많이 포진해 있다.

해당 상권 내 유동인구는 30대 여성 > 20대 여성 > 30대 남성 순이며, 해당 상권에서 운영 중인 동물병원의 주요 고객은 40대 여성 > 30대 여성 > 50대 여성 순으로 나타났다. 

요일별 동물병원 내원율을 살펴보면, 토요일 매출 비중이 20.5%로 가장 높고, 화요일 매출 비중이 8.8%로 가장 낮은 것으로 조사됐다. 

5. 임대 시세 및 건물 분석

2024년 1분기 논현동의 1평(3.3㎡)당 건물 평균 임대료는 각각 논현1동 18만 3천 원, 논현2동 16만 6천 원으로 논현1동의 임대료의 경우 서울시 평균 임대료(13만 6천 원)와 강남구 평균 임대료(18만 1천 원)보다 높은 편이다. 특히 논현1동의 1층 임대료는 20만 5천 원을 기록하고 있어 비싼 축에 속한다.

6. 주요 개발 현황

논현동의 상업적 가치는 계속 높아지고 있다. 과거에는 주거지역이라는 인식이 강했으나 신사동, 압구정, 청담동이 위치한 도산대로 일대를 비롯해 역삼동, 삼성동, 대치동이 위치한 테헤란로, 강남대로까지 일대의 부동산 가격 및 임대료가 상승하면서 강남구 중심 상권에서 밀려난 자영업자들이 논현동으로 대거 유입되며 상권이 확장되고 있다.

올해 6월에는 논현동에 위치한 구 파라다이스 빌딩을 고급 오피스텔로 개발하는 PIA 논현동 고급주상복합 개발사업의 PF 전환이 불투명해 위기를 맞이하는 듯 했으나 해당 개발 계획을 오피스텔에서 오피스로 변경해 다시 개발에 진척을 보이고 있다. 착공시점은 내년 1분기로 부동산 개발업체 ‘넥스트프로퍼스’는 2021년부터 분양해온 서울 중구 충무로 일대 ‘버밀리언 남산’ 오피스텔 사업을 철회하고, 수분양자 대금까지 환급하면서 오피스 전환을 추진하고 있다. 해당 빌딩은 내년 3분기 준공을 목표로 하고 있다.

논현동은 주변에 고급 상권이 다수 포진돼 있어 외곽으로부터 새로운 상권이 꾸준히 형성될 가능성이 높다. 

7. 상권 분석을 마치며

논현동은 개원율보다 폐업율이 3배 가까이 높은 지역으로 다른 지역에 비해서도 폐업율이 높은 편에 속한다.

현재 논현동에는 치과, 심장, 피부과, 고양이 등 특화된 서비스를 제공하는 전문병원이 없고, 홈페이지, 블로그 등 SNS 활용도 제대로 이뤄지지 않고 있다. 

논현동에 위치한 동물병원들은 오랜 기간 병원을 운영한 만큼 다수의 단골 고객을 확보하고 있을 것으로 보이며, 청담동, 압구정동, 신사동 등이 인접해 있어 고객 유치 경쟁도 매우 치열하다. 

다만 거주하는 인구가 40,971명으로 적지 않고, 유동인구가 많기 때문에 기존 병원과 색다른 서비스를 제공한다면 경쟁력이 있을 것이다. 1인 가구가 많은 논현동의 특성을 고려해 평일을 휴무일로 지정하고, 늦은 시간까지 병원을 운영하는 것을 추천한다. 논현동은 현재 특화된 전문 진료를 제공하는 동물병원이 없기 때문에 전문병원을 개원하는 것도 좋은 방법이다. 또한 1인 가구가 많은 특성을 이용해 호텔링 등 반려동물 케어 서비스를 제공한다면 보호자들의 수요가 있을 것으로 보인다.