[반기홍의 세무이야기] 알아두면 좋은 세법 풀이①

얼마 전 정부의 ‘주택임대차시장 선진화 방안’이 발표된 바 있다. 이는 앞으로 주택임대에 대하여 과세를 강화하여 다주택 보유자에 대한 제재와 동시에 실질적 주거를 위한 주택 취득을 활성화 하기 위한 의도라고 생각된다. 다음은 ‘주택임대차시장 선진화 방안’이란 무엇인지 벗겨 보겠다.

Q. 누구에게 과세 되는가
첫째, 부부가 소유하는 1주택으로써 기준시가가 9억을 초과하는 주택의 월세 수입이 있는 경우에 과세된다. 이는 고가주택에 대한 보유를 제재하는 것으로 보아야 할 것이다. 둘째, 부부가 소유하는 주택의 수가 2주택 이상이며, 월세 수입이 있는 경우로 2주택 이상의 보유를 제재하는 것이다.
셋째, 부부가 소유하는 주택 (국민주택 제외)이 3주택 이상인 경우로 전세보증금의 합계가 3억 원 이상인 경우로 전세보증금 합계액에서 3억 원을 차감한 금액의 60%에 정기예금이자율을 곱한 것을 간주임대료(임대수익으로 보는 것)로 본다. 여기서 국민주택이란 전용면적이 85㎡ 이하이며, 기준 시가가 3억 원 이하인 주택을 말한다.

Q. 임차인(세입자)이 알아 두어야 할 사항은 없나
2014년부터 임차인의 월세 부담액이 소득공제에서 세액공제로 전환된다.
첫째, 대상은 총 급여 7000만 원 이하의 무주택 근로자로서 부부 중 1인의 총 급여가 7000만 원 이하인 경우에도 공제가 가능하다.
둘째, 공제금액은 연간 지급한 월 세액의 10%(750만 원 한도)를 공제하여 준다. 이는 2014년 1월 1일 이후부터 지급한 월세부터 적용이 가능하다. 셋째, 월세세액공제를 적용 받기 위해서는 해당 주택의 임대차 계약서 및 계좌이체 확인만으로도 가능하다. 이는 집주인(임대인)의 동의 없이도 가능한 것으로 확정일자 또한 없이도 신청이 가능하다.

Q. 소액의 주택임대 수입에 대하여 과세한다니 서민들에게 너무하는 것 아닌가
정부에서는 당초 ‘주택임대차시장 선진화 방안’에 대하여 반발이 거세지자 며칠 후 이에 대한 보완 조치를 발표하였다.
그 내용은 첫째, 2주택 보유자로서 주택임대소득이 연간 2000만 원 이하는 2014년과 2015년도에는 과세하지 아니하고, 2016년부터 분리과세 하기로 하였다.
여기서 분리과세란 주택임대 소득이 2000만 원 이하인 경우 다른 소득과 합산하여 소득세를 과세하는 것이 아니라 주택임대 소득에 대해서만 14%의 세율을 적용하여 과세하는 것이다. 이때 경비에 대한 증빙이 없어도 필요 경비율 60%를 인정하여 준다.
둘째, 2016년부터 부부가 소유 하는 주택이 2주택(소형주택 제외)인 경우에도 전세보증금(간주임대료)에 대하여 월세소득과 마찬가지로 과세된다. 이때 전세보증금에 대한 간주 임대료 수입이 2000만 원 이하인 경우에 위와 마찬가지로 분리과세가 적용 된다.
셋째, 소규모 주택임대자(2주택 소유자로 연간 임대수입이 2천만 원 이하인 자)의 경우 사업자등록의무가 면제된다.