상가임대 5년, 건물주 횡포 막을 수 있나

정부가 지난달 ‘상가권리금보호제도’를 발표하면서 개원의들의 촉각이 쏠리고 있다. 보통 상가건물에 임대해 있는 동물병원의 경우 갑자기 건물주가 요구하는 고비용의 임대료를 지불해야 하거나 기껏 투자한 인테리어 비용까지 날리며 병원 자리를 내주어야 하는 억울한 경우가 종종 발생하기 때문인데…

건물주 바뀌어도 5년간 임대계약 보장
‘상가권리금보호제도’ 도입 … 건물주들 일반적인 행태 철퇴 맞나

정부는 지난달 24일 최경환 부총리 주재 경제관계장관회의를 열고 ‘장년층 고용안정 및 자영업자 대책’을 발표, ‘상가 임차권ㆍ권리금 강화 방안’과 ‘상가권리금보호제도’가 포함됐다.
이번 정부의 ‘상가권리금보호제도’ 도입 발표는 영세자영업자의 권리를 보장하겠다는 취지에서 비롯된 만큼 동물병원 원장들에게는 희소식이 아닐 수 없다.

자영업자 권리 보장한다
‘상가권리금보호제도’란 권리금 회수를 법적으로 보호받게 된 것인데, 권리보호의 사각지대에 놓여 있던 권리금 보호 제도에 대한 법적 근거를 최초로 마련했다는데 의미가 있다.
상가권리금보호제도가 도입되면 △임차인이 주선한 신규 임차인에게 권리금을 요구하거나 신규임차인으로부터 권리금을 받는 행위 △신규 임차인에게 현저하게 높은 임대료나 보증금을 요구하는 행위 △정당한 이유 없이 임차인이 주선한 신규 임차인과의 임대차 계약 체결을 거절하는 행위 등 건물주들의 횡포가 심했던 부분 3가지가 금지된다.
이번 ‘상가권리금 보호방안’에 따르면 △임차인의 임대인에 대한 대항력을 확대하고 △권리금 회수 기회에 대한 보호를 강화하며 △분쟁발생 시 신속한 해결 지원 등의 내용을 담고 있다.
이 중 ‘권리금 회수 기회 보호’란 △임대인에게 임차인이 주선한 신규임차인과 계약을 체결하도록 협력의무를 부과하고 △임대인은 법률에 규정된 권리금 회수 방해 행위 시 손해배상책임을 져야 한다는 게 골자다.
손해배상기준(권리금 산정기준)은 국토부 고시로 정한다.
 
권리금 보호 인프라 구축
권리금 피해 유형은 일반적으로 △임대인이 갱신을 거절한 후 직접 영업을 통해 임차인이 만들어낸 영업 가치를 이용하면서 권리금을 지불하지 않거나 △임대인이 과도한 임대료를 요구해 임차인을 퇴거시키고, 다른 임차인과 계약 시 직접 권리금을 받는 경우 등이 비일비재하게 일어나는 일이다. 
따라서 정부는 권리금 보호 인프라 구축 차원에서 △권리금에 대한 정의를 명확히 하고 △‘표준계약서’ 보급을 통해 분쟁을 예방하며 △분쟁 발생 시 신속한 조정·합의를 위한 ‘상가건물 임대차 분쟁조정위원회’를 설치하고 △권리금 회수 신용보험 도입 등을 추진할 것이라고 밝혔다.
하지만 표준계약서 작성은 현재 권고사항이지만 향후 의무화 될 경우 세금이 징수될 것이라는 지적도 나오고 있다. 
인천의 A 원장은 “권리금을 법적으로 보호받게 되면 세금으로 이어질 수밖에 없을 것”이라며 “임대인이 갑인데, 권리금 보호가 강화되면 오히려 임대료를 갑자기 크게 올릴 수 있는 가능성이 높아 과연 임차인을 보호할 수 있는 제도인지 의문스럽다”고 말했다.
 
권리금에 세금 부과한다?
이렇게 일부에서는 정부의 상가권리금 보호방안이 ‘권리금에 세금을 부과해 세수를 확보하려는 당근에 불과하다’는 비판도 나오고 있어 이번 상가건물임대차보호법 개정안에 대한 내용을 정확히 알고 있어야 할 필요가 있다. 
우선 환산보증금(보증금+월세×100) 규모와 관계없이 건물주가 변경된 경우에도 모든 임차인에 대해 5년간 계약기간을 보장한다.
현재는 환산보증금 4억 원 이하의 경우에만 보장하고 있지만 향후 그 대상을 모든 임차인으로 확대한다는 방침이다.
하지만 일부에서는 5년도 부족하다는 주장이다.
강남의 B 원장은 “개원할 때 들어간 인테리어 비용에다 해당 지역에서 수년간 어렵게 공들인 보호자들과 쌓은 신뢰도는 돈으로 환산할 수 없는 것”이라며 “실질적인 투자비용은 물론이고 무형의 자산들을 생각하면 5년도 충분한 보장은 아닌 것 같다”고 말했다.
최근 정부가 권리금의 법적 보호에 나섰지만 상가를 리모델링하거나 재건축 또는 재개발 할 경우 여전히 권리금을 보장 받지 못하는 것이 현실이어서 ‘상가건물임대차보호법’ 개정안이 본래 취지대로 실효성을 거둘 수 있을지 귀추가 주목된다.