타 지역은 관할관청 근처 건축사사무소에서
동물병원 임대차계약을 체결하고 인테리어까지 마쳤다가 ‘지구단위계획구역’이란 이유로 개설신고 수리 불가 통보를 받아 2억여 원의 손해를 본 수의사 판례를 본지에서 소개해 큰 관심을 모은 바 있다.
해당 수의사는 관할시청 공무원으로부터 임대 건물은 ‘제2종 근린생활시설’로 동물병원 개설이 가능하다는 답변을 받고 개원 준비를 다 마친 후 개설신고를 하려고 했다. 하지만 관할시청으로부터 해당 건물은 지구단위계획구역으로 허용용도가 계획된 대지여서 동물병원은 개설이 안된다고 신고 수리 불가 통보를 받아 2억을 날리고 말았다.
이에 해당 수의사는 소속 공무원의 직무상 불법 행위로 인한 손해배상 소송을 제기했으나 법원은 “담당 공무원이 질문 범위를 넘어 해당 지역의 허용 용도까지 적극적으로 확인해 줄 의무가 없다”고 판결해 패소했다.
따라서 동물병원 개원 시 반드시 확인해야 하는 ‘지구단위계획구역’이 무엇인지, 임대차계약을 하고자 하는 건물이 ‘지구단위계획구역’인지 여부를 어떻게 확인해야 하는지 그 방법을 알아보자.
제2종 근린생활시설 확인
동물병원은 2종 근린생활시설에만 개설이 가능하기 때문에 개원 시 임대건물이 ‘제2종 근린생활시설’인지는 반드시 확인해야 한다.
이를 관할시청에 문의할 경우 공무원은 질문 자체에 대한 답변만 해줄 뿐, 해당지역의 허용 용도까지 확인해 주지 않기 때문에 위의 판례에서 보듯이 관할시청 담당 공무원말만 듣고 임대차계약을 했다가 낭패를 볼 수 있다.
따라서 임대할 자리가 2종 근린생활시설이라 하더라도 ‘지구단위계획구역’으로 묶여 있는지 동물병원 개설 가능 여부를 반드시 확인하는 것은 필수다.
‘지구단위계획’이란 국토계획법에 따라 도시·군계획 수립 대상지역의 일부에 대해 토지 이용을 합리화하고 그 기능을 증진시키며, 미관을 개선하고 양호한 환경을 확보해 그 지역을 체계적, 계획적으로 관리하기 위해 수립하는 도시·군관리계획을 말한다.
‘지구단위계획’이란
역세권이나 재개발재건축 구역 등 주요 부지의 건축물 용도와 용적률, 건폐율, 높이 등을 정한 도시관리계획으로서 지구단위계획구역으로 지정된 곳은 대통령령으로 정해져 다른 법령보다 훨씬 더 힘이 세 용도 변경이 불가능하다.
임차 장소가 ‘지구단위계획구역’일 경우 2종 근린생활시설 중 동물병원은 허용 용도가 아닐 수 있어 반드시 확인이 필요하다.
동일 건물 내에서도 층수에 따라 용도 변경이 어떻게 됐는지도 확인해야 한다.
서울 25개구 직접 확인할 수 있어
서울시는 지난해 3월 2일부터 ‘서울도시계획포털(urban.seoul.go.kr)’에서 서울시 25개구 전역에 대해 지도서비스를 제공, 건물 주소만 입력하면 클릭 한번으로 해당 필지의 ‘지구단위계획’ 해당 여부와 상세정보를 확인할 수 있도록 했다.
관련된 고시문, 조서, 도면, 지침 등도 바로 다운로드 받을 수 있다.
재정비촉진지구, 재개발·재건축 같은 정비사업구역뿐만 아니라 역세권청년주택 사업부지 등 지구단위계획과 관련한 모든 구역과 해당 정보를 볼 수 있는데, 건축물, 주변 지형지물 등이 담긴 지도를 통해 건축한계선, 공개 공지 등 필지별 공간정보를 한눈에 파악할 수 있다. 항공사진으로도 확인 가능하다.
다만 서울 외 다른 지역은 관할관청 근처의 건축사사무소에서 확인할 수 있다.
법률 전문가 도움받는 것이 좋아
류기준(법무법인 세창) 변호사는 “동물병원을 개원하고자 하는 장소가 개설 신고 시 장애가 있는지 여부는 해당 지역 관할관청 근처에 있는 건축사 사무소에 문의하는 것이 가장 확실한 방법”이라며 “관할관청에 문의할 때도 법률 전문가로부터 먼저 질의 문구나 질의 과정에 대해 도움을 받는 것이 안전하다. 법률적 리스크를 막을 수 있는 가장 좋은 방법”이라고 조언했다.
'지구단위계획구역' 정의
지구단위계획은 도시계획 수립 대상 지역의 일부에 대하여 토지이용을 보다 합리화하고 기능 증진 및 미관 개선을 통해 양호한 환경을 확보함으로써 그 지역을 체계적ㆍ계획적으로 관리하기 위하여 수립하는 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」에 의한 도시관리계획의 한 유형이다.
지구단위계획은 「(구)도시계획법」에 의한 상세계획과 「건축법」에 의한 도시설계를 하나로 통합한 제도로서 평면적인 토지이용계획과 입체적인 건축계획의 중간적 성격을 지닌다.
지구단위계획구역에서는 건축물의 용도, 종류, 규모 등에 대한 제한을 강화 또는 완화하거나, 건폐율과 용적률을 강화 또는 완화할 수 있다. 또한, 「건축법」에 의한 대지안의 조경, 공개공지 등의 규정, 「주차장법」에 의한 부설주차장 규정 등을 완화하여 적용할 수 있다.지구단위계획구역을 지정한 후 3년 이내에 지구단위계획이 결정ㆍ고시되지 않으면 그 3년이 되는 다음 날부터 효력을 상실한다. <문의 : 도시관리과 02-2133-8374>
