주택 양도 시 과세가 되는지 여부는 쉬운 것 같지만 매우 까다로운 것이 비과세 판정이다. 그렇다면 주택양도 시 과세 되지 아니하는 경우에 대하여 살펴보자.
1. 1세대 1주택 비과세
주택 양도 시 비과세에 대해서 알아보겠다. 현재 우리나라의 주택 양도 시 비과세는 1세대 1주택밖에 없다. 1세대 1주택 비과세란 말 그대로 1세대가 보유한 1주택을 양도 시에는 양도소득세를 과세하지 않겠다는 것이다. 그럼 1세대 1주택에 대해서 알아보자.
1) 1세대란?: 1세대란 거주자 및 그 배우자가 동일한 장소에서 생계를 같이하는 가족과 함께 구성하는 가족집단을 말한다. 다만 30세 이상인 사람의 경우에는 배우자가 없이도 1세대를 구성할 수 있다.
2) 1주택 이란?: ‘주택’이란 공부상 용도와 관계없이 상시 주거용으로 사용하는 건물을 말한다. 따라서 오피스텔이라고 할지라도 사실상 주거용으로 사용하고 있다면 주택으로 봐야 한다. 하지만 조세특례제한법상의 장기임대주택, 미분양주택, 신축주택, 농어촌 주택 등은 여기에 포함되지 않는다.
3) 보유요건: 1세대 1주택 비과세를 적용받기 위해서는 해당 주택을 보유한 기간이 2년 이상이어야 한다. 기존의 서울과 수도권 일부지역의 2년 이상 거주요건은 2011년 6월 3일 이후 폐지되었으니 알아두자.
2. 일시적 1가구 2주택
세법에서는 1가구 1주택의 양도 시 비과세 한다고 알아보았다. 하지만 2주택인 경우에도 양도소득세를 비과세 하는 경우가 있다.
이는 ‘어쩔 수 없는 사유로 인한 보유’에 대하여 세법에서 용인하는 것으로 이를 ‘1가구 2주택 비과세특례’라 한다. 그럼 아래에서 1가구 2주택 비과세 특례에 대하여 알아보자.
1) 대체취득을 위한 1가구 2주택
종전의 주택을 양도하기 전에 다른 주택을 취득한 경우를 말한다. 종전의 주택을 취득한 뒤 1년 이상이 경과된 후에 다른 주택을 취득하고, 다른 주택을 취득한 날로부터 3년 이내에 종전의 주택을 양도하는 경우에 양도세가 비과세 되는 것이다.
2) 상속주택으로 인한 1가구 2주택
국내에 주택을 보유한 사람이 상속으로 주택을 추가로 취득하게 된 경우를 말한다. 이 경우 일반주택을 먼저 양도하는 경우에 비과세 규정을 적용받을 수 있다.
3) 동거 봉양을 위한 합가 시 비과세 특례
1주택을 가진 사람이 60세 이상의 부모를 동거봉양하기 위해 세대를 합친 경우에는 세대를 합친 날로부터 5년 이내에 먼저 양도하는 주택을 1주택으로 보아 비과세 한다. 이 경우에는 주택양도 순서가 상관없음을 알아두자.
4) 혼인으로 인한 합가 시 비과세 특례
1주택을 각각 가진 남녀가 혼인으로 인해 1세대가 2주택을 보유하게 되는 경우에는 먼저 양도하는 주택에 대하여 1주택으로 봐 비과세 한다.
3. 주택 수의 판정
1세대 1주택 비과세 또는 1세대 2주택 비과세 특례를 적용하기 위한 판정은 ‘양도시점’을 기준으로 함을 알아두자.
이전 기간에 보유하였던 주택 수는 전혀 상관이 없다. 양도일 현재 보유하고 있는 주택수를 기준으로 판단을 하는 것이다.
예를 들어 A는 1주택을 보유하다가 대체 취득을 위하여 다른 주택을 취득하여 일시적 2주택자가 되었다. 그리고 얼마 되지 않아 1주택을 보유한 B와 혼인하였다. 이 경우 1가구 2주택 비과세 특례를 적용 받을 수 있을까?
정답은 ‘아니오’이다. A가 대체취득을 위한 일시적 2주택자이며, 3년 이내 기존 주택을 양도하였다고 하더라도 양도 당시에는 B와 혼인하여 이미 3주택자가 된 것이다.
따라서 A가 기존 주택을 양도한다고 하더라도 1세대 2주택 비과세 특례는 적용될 여지가 없는 것이다.
