[동물병원 상권분석㊷] 서울시 용산구 이촌동
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[동물병원 상권분석㊷] 서울시 용산구 이촌동
  • 박진아 기자
  • [ 272호] 승인 2024.05.23 12:02
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동물병원 전무 ‘이촌 2동’ 재건축 이후가 적기 
2002년 이후 지금까지 용산구 내 개원 가장 많아…이촌 1동, 높은 임대료에도 포화 상태

1. 동물병원 개·폐업 현황
행정안전부 최신 데이터에 따르면, 용산구 이촌동은 2002년부터 동물병원이 개원하기 시작해 2024년 1월 31일 기준 총 13개소가 개원, 이 중 9개소(69%)가 문을 닫고, 현재 4개소(31%)가 개원을 유지하고 있다. 


2. 동물병원 영업기간 및 생존율
용산구 이촌동 내 동물병원 평균 영업기간은 5.3년으로 용산구 평균(7.5년)과 서울시 전체 평균 (8.1년)보다 낮은 편이다. 최장 영업기간은 15년으로 2009년 개원한 A 동물병원은 현재도 성업 중이다.  


3. 상권분석
한강대교 북단을 중심으로 동쪽은 이촌1동으로, 서쪽은 이촌2동으로 행정동이 나뉜다. 동부이촌동으로 알려진 이촌1동은 대표적인 부촌 중 한 곳이다. 대한민국에서 대규모 아파트가 가장 먼저 생긴 지역 중 하나로, 1970년대 개발 당시부터 상류층 주민들을 타깃으로 잡아 넓은 평수 아파트의 비중이 높다. 

한강과 접해 남산 뒤 도심이 있고, 한강만 건너면 바로 강남권이라 중심가로 꼽힌다. 외부로 나가는 교통도 편이하다. 바로 앞에 강변북로가 있고, 용산역, 이촌역 등이 있다. 이촌로를 중심으로 도로 주변에 각종 상가와 편의시설이 있으나 동네는 비교적 조용한 편이다. 거주민 평균 연령은 다소 높은 편으로 주로 전직 정·재계 인사들이나 연예인, 은퇴한 노년층들이 많이 산다. 학생들을 위한 교육시설이 많이 분포된 동네는 아니다. 

이촌2동은 한강변을 따라 동서로 길게 위치하고 있다. 이촌1동에 비해 재건축이 활발하지 않아서 전반적으로 노후화된 아파트가 많은 편이다. 현재 이촌동 내에서 성업 중인 동물병원 4개소는 모두 이촌1동에 위치하고 있으며, 그 중에서 단 1개소만 휴일 없이 365일, 24시간 운영되고 있다.  


4. 인구분석
이촌1동은 주거지역 98%, 기타지역 2%로 구성된 주거지역 위주의 상권이다. 이촌2동은 주거지역 62%, 직장오피스가 22%, 상업지역 12%, 기타지역 4%로 구성되어 있다. 

해당 상권에서 운영 중인 동물병원은 수요일 매출 비중이 가장 높고, 금요일 매출 비중이 가장 낮다. 주요 고객은 50대 여성 > 60대이상 여성 > 50대 남성 순으로 나타난다. 해당 상권 내 유동인구는 40대 여성 > 30대 여성 > 40대 남성 순으로 높다. 

5. 임대 시세 및 건물 분석
이촌 1동의 1평(3.3㎡)당 건물 평균 임대료는 24만 7천원이며, 1층 임대료는 31만 5천원이다. 서울 중에서도 상당히 높은 편에 속해 개원을 고려할 경우 재정적 부담감이 크다. 반면 이촌 2동 전체 평균 임대료는 10만 2천원이며, 1층 임대료도 86,410원으로 서울 평균과 비슷한 선이다. 


6. 주요 개발 현황
용산은 대통령 집무실이 들어서고, 국제업무지구 개발계획까지 나오면서 개발 기대로 들썩이는 중이다. 이촌1동에서 가장 면적이 큰 주택은 한강맨션이다. 원래 8만4,262㎡ 부지에 1,441가구로 새롭게 변신할 예정이었는데 ‘2040 서울도시기본계획’에 따라 층수 규제를 완화하면서 68층 초고층 아파트로 재건축을 추진 중이다. 

다만 올해 9월부터 이주를 시작할 계획이었던 것이 공공기여율을 둘러싼 문제로 이주가 약 한 두 달가량 지연될 것으로 보인다. 결국 사업기간은 2~3년 길어지리라는 전망이다. 

1998년 준공한 한가람 아파트도 리모델링 이후 2,341가구로 거듭난다. 

이촌2동 주택 시장도 기대에 부풀었다. 1990년대 말 용산국제업무지구 예정지로 지정되었다가 완전 무산되었던 사업이 다시 재추진되며 기대감이 커지고 있다. 주거 기능만 담당할 수 있었던 용지에 상업, 비주거 용도 도입이 가능해지고, 높이 규제도 완화된다. 이를 통해 현대한강, 동아그린아파트가 통합 재건축을 진행할 예정이다. 

용산역 일대 교통 호재도 눈여겨볼 만하다. 2030년 인천 송도국제도시에서 남양주 마석을 잇는 GTX B노선이 개통될 예정이다. 신분당선도 2026년 용산역까지 연장된다. 따라서 용산역이 지하철 1, 4호선과 경의중앙선, 신분당선, KTX, GTX B노선이 지나는 교통의 요지가 된다. 


7. 상권 분석을 마치며
한강을 조망할 수 있는 아파트나 고급 빌라가 많은 이촌동은 부유층이 많은 지역인 만큼 인기 개원지로 꼽힌다. 2002년부터 최근까지 용산구에서 가장 많은 개원이 이뤄진 곳이라는 점이 이를 입증한다. 

이촌동은 지난 20년간 대규모 개발이 없었을 뿐만 아니라 주민 인구도 20년 전과 큰 차이를 보이지 않고 있다. 따라서 지금까지는 동물병원의 변화가 많지 않았다. 폐업률이 높은 것처럼 보이지만 2개 업체가 폐업과 개원을 반복했던 것이라 실질적으로 폐업한 업체는 1곳뿐이다. 

다만 재건축을 앞둔 아파트가 많아 앞으로 몇 년 동안은 개원에 신중해야 하는 지역이다. 다른 지역으로 이동이 편리한 만큼 타 지역에서 진료를 받기도 수월하다. 

현재 이촌동 내 동물병원 4개소는 모두 이촌1동 내에 위치해 있다. 대표적인 고급 아파트인 한강맨션아파트 상가에 2개소가 성업 중이며, 56층의 초고층 아파트인 래미안 첼리투스 앞 상가에 1개소가 운영 중이다. 이미 오랫동안 안정적으로 단골을 확보한 병원이 존재하는 만큼 개원을 희망한다면 동물병원이 전무한 이촌 2동을 추천한다. 여러 아파트 단지들이 통합재건축을 진행할 예정이며, 용산정비창 개발이 속도를 내면서 노후 주거지 재정비 사업도 탄력을 받을 것이다. 

개발계획에 따르면, 2030년 초반부터 순차적으로 빌딩과 아파트가 완공될 예정으로 관심을 갖고 지켜보는 것이 좋겠다. 


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