집을 매입할 때에는 부동산공인중개사 등을 통해 매매계약을 체결하고, 계약금, 중도금, 잔금을 지급한 후 법무사사무소 등에 취득세, 등기수수료 등 비용을 지급, 부동산등기부등본에 자기 이름이 기재된 것을 확인하고 거래를 완료한다.
부동산 등기 공신력 없어
그런데 보통 등기를 의뢰하는데 어떤 법무사가 왔는지 법무사가 직접 왔는지, 직원이 왔는지, 아니면 오지도 않고 부동산공인중개사가 대신 서류만 전달하여 주었는지 잘 모르는 경우가 많다.
여기서 중요한 문제가 발생하는데, 우선 우리나라 부동산등기에는 공신력이 없습니다. 여기서 공신력이란 ‘존재하는 것처럼 보이는 외형적 사실을 믿고 거래한 사람을 보호하기 위하여 권리 관계가 있는 것과 같은 법률효과를 부여하는 효력’이다.
즉, 어떤 장부에 ‘권리자’라고 기재되어 있으면 그 기재되어 있는 사람이 실제 권리자가 아니더라도 이를 믿은 사람을 보호해 주겠다는 뜻이다. 그러나 아쉽게도 현재 부동산등기에는 이러한 공신력이 없으며, 더욱이 등기공무원은 등기에 관한 실질적인 심사권이 없고, 서류가 맞는지만 확인하는 형식적 심사권만 있어서 서류만 맞으면 등기를 완료해 주게 되어 있다.
위조 등기 시 모두 무효
따라서 어떤 사람이 진정한 소유자 몰래 자기가 진정한 소유자인 것처럼 속여서 거래를 하고, 위조한 신분증으로 인감증명서를 발급받아 제출하거나, 인감증명서를 위조하여 제출하여 등기가 완료되면 이는 원인무효의 등기가 되어 이 등기 및 그 등기를 기반으로 이후의 모든 등기는 무효가 된다. 등기한 사람이 위와 같은 사실을 몰라도 어쩔 수 없이 모두 무효다.
또한 본인 모르게 대리인이 등기를 위임하는 경우-보통 부부 사이에 많이 일어난다. 남편(또는 부인) 명의 부동산을 다른 배우자가 몰래 대리하여 거래할 경우 등기가 되어도 본인이 이를 인정하지 않으면 그 등기도 무효가 된다.
따라서 등기 분야의 전문가인 법무사 또는 변호사가 직접 등기의무자 본인 및 본인의 의사를 확인하여 등기의 진정성을 확보하는 것이 중요하다. 그런데 이러한 심각성을 잘 모르고 부동산중개사만 믿고 아무런 고민 없이 부동산 등기가 처리되고 있다.
부동산등기법 개정안 국회 제출
최근 이러한 문제점에 대해 법원도 각성하여 ‘부동산등기법’ 개정안이 국회에 제출되어 있다. 이 개정안에는 법무사, 변호사가 등기신청을 대리할 때 위임인의 등기신청 의사 등을 직접 확인하도록 규정하고 있다.
앞으로 부동산을 구입할 때는 부동산 등기를 위해 의뢰한 법무사사무소의 법무사가 매매잔금 시 직접 참석하는지 확인하는 것이 중요하다. 법무사가 아닌 직원이 온 경우에는 반드시 법무사가 직접 참석하라고 요구해야 한다. 등기 수수료를 지급하면서 법무사의 얼굴을 한번은 봐야 수수료가 아깝지 않지 않을까.
