[동물병원 상권분석㉔] 서울시 은평구 불광동
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[동물병원 상권분석㉔] 서울시 은평구 불광동
  • 강수지 기자
  • [ 254호] 승인 2023.08.25 13:51
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은평구 최대 번화가 ‘연신내역’ 인근 추천
생활밀착형 특성 높고 지역간 이동 용이해…GTX-A 개통 호재로 상권 발달 기대

1. 동물병원 개·폐업 현황
행정안전부 최신 데이터에 따르면, 은평구 불광동은 1990년부터 동물병원이 개원하기 시작해 2022년 11월 30일까지 총 7개소가 개원, 이 중 2개소(29%)가 문을 닫고, 5개소(71%)가 개원을 유지하고 있다.


2. 동물병원 영업 기간 및 생존율
불광동 내 동물병원 평균 영업기간은 9.8년으로 은평구 평균(10.4년)과 비슷하고, 서울시 전체 평균(8년)보다 높은 수준을 나타낸다. 최장 영업기간은 33년으로 1990년 개원한 A 동물병원은 현재도 성업 중이다.


3. 상권분석
불광동은 지하철 3호선 라인에 속하는 연신내역과 불광역 사이 재래시장 상권 발달이 활발한 지역이다. 특히 연신내역 주변은 인구 밀도가 높고, 시장과 식당, 옷집 등이 밀집돼 있어 지역 주민들의 만남의 장소로 꼽히며, 경기도와 은평구 전 지역을 아우르는 곳으로 오랫동안 은평구의 중심 지역으로 불리고 있다.

2010년부터 아파트 단지가 본격적으로 들어서기 시작한 불광동은 1,300세대가 넘게 입주해 있는 현대힐스테이트 3·7차와 더불어 500여 세대 이상의 롯데캐슬과 레미안, 현대홈타운 등이 불광동을 비롯한 은평구 전체의 인구 증가에 크게 기여했다.

아파트가 들어서던 당시에는 생활 기반 시설이 제대로 갖춰져 있지 않아 불광역 주변 이외에는 마땅한 상권이 없었지만 현재는 대규모 아파트 단지 상가를 중심으로 카페와 음식점, 생활 편의시설 등이 활기를 띠고 있다. 동물병원 개원 또한 아파트 상가에서 이뤄지는 경우가 많다.


4. 인구분석
2023년도 1분기 기준 불광동의 유동인구 수는 50,680명으로 전년도 동분기에 비해 소폭 감소했으며, 30~60대 여성과 30대 남성이 높은 비중을 차지하고 있다.

요일별 동물병원 내원율을 살펴보면 평일 중 목요일, 수요일, 금요일 순으로 높은 내원율을 나타내고 있으며, 다른 지역에 비해 주말 내원율이 다소 낮은 것이 특징이다.

5. 임대 시세 및 건물분석
불광1동과 2동의 1평(3.3㎡)당 건물 평균 임대료는 각각 8만 5천 원대, 8만 2천 원대로 비슷한 수준을 보이고 있다.

다만 불광1동의 층별 임대료를 살펴보면, 건물 1층은 10만 9천 원대, 1층 외는 6만 2천 원대로 2배 가까운 차이가 난다.

이러한 차이가 나는 이유로는 불광1동은 구릉지 일대를 중심으로 단독주택 등 저층주택 비율이 높아 1층 외 다른 층은 유동성뿐만 아니라 접근성이 다소 떨어지기 때문으로 풀이된다.

불광2동은 경사가 심하고, 교통이 열악할 뿐만 아니라 재개발 계획이 여러 차례 무산되면서 최근 들어서야 대부분 건물이 재건축을 통해 빌라로 지어지고 있어 개원 환경은 불광1동이 더 낫다고 볼 수 있다.


6. 주요 개발현황
은평구의 한가운데 위치해 디지털미디어시티(DMC)와 불광선, 혁신파크, 그리고 진관동을 연결하는 연신내역은 내년에 GTX-A노선(파주~연신내~서울역~삼성~동탄) 개통을 앞두고 있다. 

해당 노선 개통 시 서울역까지 4분 만에 도착이 가능해 서울 도시 및 강남권으로의 접근이 획기적으로 용이해질 전망이다. 

이와 더불어 연신내역 인근에 힐스테이트 메디알레가 연내 분양을 준비 중이다.

연신내역과 한 정거장 인근에 위치한 불광역의 동남쪽 서울혁신파크 약 50만㎡ 부지에는 강남구 삼성동 코엑스급의 융복합도시가 조성될 전망이다.

‘불광동 융복합도시’는 대규모 녹지를 품은 중앙광장과 60층 높이의 랜드마크 타워를 갖추고, 상업지역과 함께 대규모 복합문화쇼핑몰 등 편의시설을 포함한 이른바 ‘직·주·락 융복합도시’로서 오는 2027년 준공 예정이다.

더불어 서북권 교통 요충지인 연신내와 불광동을 끼고 있는 융복합도시에는 서울시립대학교 산학캠퍼스가 입주한다. 반도체 등 첨단산업 인재 육성을 위한 전문 대학원 등 특화 연구 및 창업을 위한 특별구역과 세대 공존형 공공주택인 골든빌리지를 비롯해 청년 1인 가구와 신혼부부, 노년층가구 등 다양한 가족 형태가 공존하는 총 800세대 규모의 주거단지가 조성될 예정이다.

그간 은평구 일대는 다른 자치구에 비해 주거 매력도나 투자 가치가 떨어진다는 평가를 받으며 다소 외면받는 지역으로 꼽혔지만, 이번 개발 호재로 인해 집값 상승을 비롯한 상권 발달의 효과가 기대된다.


7. 상권분석을 마치며
은평구 최대 번화가 중 하나로 손꼽히는 연신내역은 홍대 상권 팽창으로 인해 은평구 지역의 수요가 홍대로 빠져나가고, 은평뉴타운에 신축된 롯데몰과 삼송신도시에 건설된 스타필드 등으로 상권이 이동하면서 이전만큼 번화하지 못하는 모습을 보였다.

그러나 내년 GTX-A 개통으로 강남, 수원부터 은평뉴타운을 거쳐 경기 파주까지 이어지는 수도권 교통망 확충을 통해 새로운 개원입지로 부상하고 있다.

또한 불광동은 활발한 인구 이동보다 생활 밀착형 상권 특성이 높으며, 강남, 여의도, 서울시청 등 주요 업무지구와의 거리도 가깝고, 고양시, 서대문구, 파주시 등 인근 지역으로의 이동이 용이한 것도 큰 장점이다.

따라서 불광동에 개원을 계획 중인 수의사라면 연신내역 부근에 있는 아파트 단지 주민들의 이용을 고려하는 것을 추천한다. 동네 주민들이 주로 다니는 동선을 잘 살핀 후 역세권 특성을 활용해 접근성을 내세워 홍보하고, 개원 시기는 내년 GTX-A 개통 이후가 좋겠다.


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