[개원입지를 찾아서Ⅱ] 개·폐업 분석㉑ 서울시 중랑구
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[개원입지를 찾아서Ⅱ] 개·폐업 분석㉑ 서울시 중랑구
  • 이준상 기자
  • [ 213호] 승인 2021.12.09 06:00
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저평가받던 중랑구 잇따른 대형 개발사업
호재 속 강북권 허브 기능 기대

서울 변방서 중심으로 ‘묵동·망우동’ 부상 
 

서울시 중랑구는 2021년 1월 31일 기준 총 58개소가 개원하고, 이 중 43%가 폐업, 현재 33개소(57%)가 개원하고 있다. 

중랑구는 서민층의 대표적인 주거 지역으로 몇 년 전까지만 해도 개원입지로서 특별한 호재거리가 없었지만, 올해 들어 면목행정복합타운 통합개발 사업과 상봉터미널 복합 개발 사업을 잇따라 추진하면서 상승세가 이어지고 있다.

서울 동북부의 관문인 중랑구는 교통 환경이 상당히 좋다. 서울지하철 6·7호선·경의중앙선·경춘선이 관통하며, 같은 강북권인 노원·도봉·강북구보다 서울 중심부까지 빠른 접근이 가능하다. 서울 안에서 KTX가 정차하는 몇 안되는 곳이기도 하다. 

도로교통의 경우 서울동북부과 경기를 잇는 요충지인 북부간선도로 중랑IC가 자리하고 있고, 동부간선도로, 내부순환로의 진입이 수월하다. 2023년 완공될 제2경부고속도로가 지나가는 대형 호재속 강북권의 허브 기능을 할 것으로 예측된다.

중랑구의 최대 상권으로는 면목동의 사가정역 일대를 들 수 있다. 1990년대부터 이곳 주변으로 많은 동물병원이 개원하고 있고, 최근 잇따른 대형 사업 추진 속에 다른 동으로까지 개원이 확장되는 추세다. 특히 묵동은 지난 97년 개원 이후 23년만인 지난해 동물병원 개원에 성공하며 주목받고 있다.


면목동, 사가정역 일대 최대 상권
면목동은 광범위한 면적을 바탕으로 면목 1동부터 7동까지 분동돼 있다. 

1990년대 대형 아파트 단지가 들어서면서 많은 인구 유입이 일어났고, 최근까지도 꾸준하게 개원이 이뤄지고 있다.

90년대 중반 개통한 면목역, 사가정역 역세권을 중심으로 동물병원이 몰려있다. 서울 외곽의 역세권치고는 높은 일평균 승차량(면목역 2만 5000명대, 사가정역 2만 6000명대)을 유지하고 있다. 유동인구만 따져보면 결코 작지 않은 상권이다.

면목동은 90년대 생긴 동물병원들이 한군데도 폐업하지 않고 현재까지 성업 중이다. 이들 동물병원은 25년 이상 한 자리에 위치하며 단골고객을 확보하고 있는 것으로 보인다. 

2003년부터 2008년까지 2개소가 개원하는 동안 13개소 동물병원이 폐업하며 한동안은 개원 불모지로 꼽혔다.

2010년대에 접어들면서 동물병원들이 생존전략으로 진료 차별화와 SNS, 블로그 등을 이용한 홍보 강화 등을 펼치며 경쟁력 확보에 성공했고, 현재는 폐업보다 개원이 많이 이뤄지고 있다. 

최근 면목동은 지역의 숙원사업인 ‘면목행정복합타운 통합개발 사업’이 본격적인 착수에 들어갔고, ‘면목선 도시철도’가 예비타당성 조사 대상 사업으로 선정되면서 노후했던 지역 일대가 활기를 띠며 반전의 기회를 꾀하고 있다.

2~30대 젊은 층의 유동인구가 늘어나면서 새로운 파이가 개발됨에 따라 주거지로 인식됐던 동네가 활기찬 젊음의 거리로 탈바꿈되고 있다.



상봉동, 복합 개발로 배후수요 유입 기대
상봉동은 중랑구에서 가장 비싼 집값을 자랑하는 동네다. 코스트코, 이마트, 홈플러스 등 대형 유통업체가 상봉역 인근에 몰려있어 주말이면 쇼핑객들로 인해 인산인해를 이룬다. 

상봉역 인근은 사가정역 인근과 더불어 중랑구의 대표적인 상권이지만, 그 분위기는 사뭇 다르다. 40대 이상의 유동인구가 많은 사가정역 주변과 달리 상봉역 인근에는 20~30대가 다수 거주하며, 카페, 베이커리 등이 포진해 있다.

상권이 매우 발달해 있지만 동 인구 자체는 적은 탓에 현재 총 3개소의 동물병원이 운영 중이다. 그렇지만 상봉터미널 부지가 아파트, 오피스텔, 공공청사 등으로 복합 개발이 예정돼 있어 배후수요는 늘어날 것으로 전망된다.

당장의 인구변화나 부동산 추이는 보이지 않고 있으나 미래에 지속적인 인구 유입을 바탕으로 많은 기회가 있을 것으로 예측된다. 주기적으로 개원가 시장 동향을 파악하는 것이 필요해 보인다.

 


신내동, 2010년 이후 인기 개원지
신내동은 중랑구에서는 가장 늦은 2005년에 동물병원 첫 개원이 이뤄졌지만, 2010년대에만 5개소가 개원할 정도로 2010년 이후에는 인기 개원가로 자리매김하고 있다.

최근 ‘서울의 마지막 택지지구’라 불리는 양원지구가 조성될 예정으로 본격 분양이 시작되면서 중랑구에서 가장 관심도가 높은 지역이 됐다.

아파트와 주상복합 등 3,300가구 규모의 주거단지가 조성될 계획으로 SH본사가 신내동으로 이전하는 등 공공기관을 비롯해 각종 기업들이 들어설 예정이다. 

최근 양원역 주위로 대형 상가들이 내년 준공을 앞두고 있다. 마트·약국·헬스장·음식점이 입점을 확정한 만큼 이른 개원을 통해 선점우위 효과를 누리면 좋을 것이다.



중화동, 개업 대비 폐업율 가장 낮아
중화동은 2003년부터 뉴타운 지구로 지정된 중화 뉴타운이 주민들의 반발로 지정 해제가 반복되면서 오랜기간 갈등이 끊이지 않던 동네다. 

최근 들어 갈등의 봉합 속 뉴타운 사업 민자 적격성 조사 통과와 함께 중화역 주변으로 역세권 청년 주택이 건립이 확정되면서 서울 동북부 신주거지로 거듭날 것으로 기대하고 있다.

현재 중화동의 상권은 태릉시장 주변 길가를 따라 형성돼 있다. 침체된 골목상권으로 태릉시장 활성화 사업을 진행 중이다. 

동물병원은 총 3개소가 운영 중이며, 3개소 모두 가시성이 뛰어난 대로변에 위치해 있다. 유동인구는 많지 않아도 골목상권보다는 낫다고 판단한 것으로 분석된다.

중화동은 이렇다 할 상권과 유동인구의 부족으로 개원이 쉽지 않은 곳이지만 그럼에도 관심을 갖고 지켜봐야 한다. 개업 대비 폐업 비율이 중랑구에서 가장 낮은 동네로 개원 성공 가능성이 높은 지역이라고 할 수 있다. 



묵동·망우동, 상권 변화 가속화
묵동과 망우동은 많은 인구가 거주하고 있지만, 상권 부족으로 인해 개원지로서 메리트가 떨어졌던 지역이다.

묵동은 먹골역 주변으로 이마트 등 대형마트와 함께 조그만 상권이 형성돼 있지만, 인근 사가정역 상권에 비교하면 유동인구가 많지 않고, 상업 시설의 부재로 인해 중랑구 내에서도 비인기 개원지로 속했다.

그렇지만 구 균형 발전의 일환으로 먹골역 일대가 지구중심 지역으로 지정됐고, 이어 도시재생 사업지로 묵동이 최종 선정되면서 지역발전에 대한 주민들의 기대감이 커지고 있다.

마찬가지로 비인기 개원지인 망우동도 정부가 추진하는 공공재건축 1호 사업지로 확정됐고, GTX-B 개통 추진에 따라 지역발전의 큰 전기가 마련될 것으로 예상된다.

상권 변화 가속화에 따라 묵동과 망우동이 중랑구 개원가의 미운 오리에서 화려한 백조로 변신할 것으로 기대된다. 


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