“향후 5년간 재건축 완료시기 맞춰 개원 추천”
1. 반포동 개·폐업 현황
행정안전부 최신 데이터에 따르면, 서초구 반포동은 1995년부터 동물병원이 개원하기 시작해 2022년 8월 31일까지 총 40개소가 개원, 이 중 29개소(73%)가 문을 닫고, 11개소(27%)가 개원 중이다.
2. 동물병원 밀집도
반포동은 지난 20년간 동물병원 개원의들의 무덤으로 불릴 정도로 폐업률이 높은 지역이다.
현재 동물병원 수가 매우 부족한 상황으로 반포동 내 전체 업종 점포 수는 6,318개지만, 동물병원은 11개소에 불과하다. 전체 업종 대비 0.17%로 다른 동 평균(0.4%)의 절반에도 못 미치는 수준이다.
3. 동물병원 영업 기간 및 생존율
반포동 내 동물병원 평균 영업 기간은 8.8년으로 서울시 전체 평균(8년)보다 높은 수준으로 나타났다. 동물병원 최장 영업기간은 23년으로 1999년 개원한 A동물병원이 현재도 성업 중이다. 최단 영업기간은 0.2년으로 B동물병원은 개원 후 2개월도 지나지 않아 폐업했다.
4. 상권 특징
반포동은 2000년대 이후 재개발이 진행되면서 3,410세대, 총 44동의 대형 규모의 반포자이를 비롯해 래미안퍼스티지와 전국에서 평당 최고가를 달리는 아크로리버파크 등 고가 아파트와 대형 주택이 대거 들어서 있다.
반포동에 위치한 지하철역으로는 고속터미널역, 반포역, 사평역, 논현역 등이 있어 초역세권에 속하며, 반포1동 주민센터, 서울고속버스터미널, 센트럴시티터미널, 신세계백화점, 가톨릭대학교 서울성모병원 등 주요 시설들이 많다.
반포동 내 11개소의 동물병원 중 24시 동물병원은 총 3곳이다. 그 중 반포4동에 위치한 A 동물병원은 7년째 성업 중으로 이미 탄탄한 입지를 보유하고 있어 반포4동 내 24시 동물병원의 추가 개원은 어려울 것으로 예측된다.
반포자이와 래미안퍼스티지의 중심상가에는 이미 동물병원이 입점해 있어 상가 내 추가 개원은 무리인 것으로 보인다. 다만 두 곳 모두 종합진료를 제공하는 동물병원인 점을 고려해 특정 과목의 전문동물병원으로 경쟁력을 갖춘다면 성공적인 개원을 노려볼 만하다.
5. 유동인구 분석
유동인구의 연령별 구성을 살펴보면 30~50대가 주를 이루고 있다. 유동인구 중 직장인 수요가 절반 이상을 차지하고 있는 만큼 휴일인 주말을 이용해 동물병원을 방문하는 보호자들이 많아 토요일 매출 비중이 가장 높다.
반포동은 전년도 동분기에 비해 업종별 점포 수가 감소하는 추세로 섣부른 개원은 실패로 이어질 수 있다.
6. 임대 시세 및 건물 분석
반포1동의 1평(3.3㎡)당 건물 평균 임대료는 15만 2천 원 수준으로 반포 2·4동과 비교했을 때 상대적으로 저렴한 편이다. 반포1동은 다가구 및 상가주택이 밀집한 지역으로 지난 5년간 3~5층에 달하는 신축 다세대 주택이 대거 들어섰다.
반포2·4동의 1평당 건물 평균 임대료는 각각 24만 3천 원, 16만 9천 원으로 비교적 젊은 세대들이 많이 거주하고 있다.
반포4동은 아파트가 대부분인 다른 동과 달리 고급빌라와 단독주택들이 많다.
반포동 내에서 건물 평균 임대료가 가장 저렴한 반포본동은 1평당 9만 6천 원이다. 반포본동의 아파트 단지 앞은 1970년대 유행하던 아케이드 형식의 근린상가가 주를 이루고 있다. 대부분 1층에는 음식점, 2,3층에는 학원이 있는 구조다.
7. 주요 개발 현황
재건축의 대어로 불리는 반포주공1단지는 철거 작업을 마친 후 내년 초 착공에 들어가면 2개 구역으로 나뉘어 각각 디에이치클래스트(5,335가구)와 프레스티지바이래미안(2,091가구)으로 탈바꿈 할 예정이다.
신반포2차는 지난해 55%의 주민 동의율로 올해 개발 참여를 확정지으며, 2,051가구로 가구 수가 증가할 예정이다.
반포4동에 위치한 반포동 59-4번지 일대는 지하 5층~지상 20층, 총 96세대에 달하는 도시형 생활주택이 들어설 예정이다. 2024년 9월 완공을 목표로 하고 있는데, 1~2인 가구가 대상인 소형 공동주택으로서 1인 가구 증가에 따라 반려동물을 키우는 가구도 증가할 것으로 예측된다. 따라서 해당 주택가나 인근 상업지역으로 개원 위치를 정한다면 성공할 확률이 높아 보인다.
8. 상권분석을 마치며
반포동의 소득 수준은 2022년 1분기 기준으로 모든 지역이 9분위(4,890,362~6,945,811원)로 서울시 평균 7분위(2,983,559~3,741,082원)보다 높아 부유층이 많고 생활 수준이 높다.
다만 유동인구가 많은 만큼 오랜 기간 자리 잡은 수의사가 아닌 이상 반포동에서 살아남기란 쉽지 않아 보인다. 반포동에서 개원보다 폐업한 동물병원이 많은 것이 그 방증이다.
폐업이 많았던 2008년은 반포자이가 입주한 시기이며, 2011년은 삼호가든 4차 등 재건축이 이뤄져 지역 상권의 변화가 컸다. 따라서 현재 진행되고 있는 반포동 재건축이 개원에 영향을 미칠 가능성이 크다.
재건축이 진행 중인 아파트들의 입주 시기가 내년 8월 말부터 2028년도까지 차례로 예정돼 있는 만큼 반포동에 개원을 고려 중인 수의사라면 원하는 곳의 재건축 완료 시기에 맞춰 개원 계획을 세울 것을 추천한다.
