“대표적 관광 명소 개원은 다소 부적합” 

1. 동물병원 개·폐업 현황
행정안전부 최신 데이터에 따르면 중구 명동(을지로, 충무로 포함)은 1998년부터 동물병원이 개원하기 시작해 2022년 11월 30일까지 총 4개소가 개원, 이 중 2개소(50%)가 문을 닫고, 2개소(50%)가 개원을 유지하고 있다. 

 

2. 동물병원 영업 기간 및 생존율
명동 내 동물병원 평균 영업기간은 10.8년으로 중구 평균(10년)과 비슷한 수준이다. 최장 영업기간은 28년으로 1995년 개원한 A 동물병원은 지금도 성업 중이다.

 
3. 상권분석
서울의 문화, 관광, 쇼핑의 중심지 역할을 하는 명동은 서울 강남역 부근과 함께 국내 최대 상권으로 꼽힌다. 

명동의 메인 스트릿은 명동역에서 을지로입구역까지 일자로 쭉 뻗어있는 명동거리로 이 일대에는 의류, 화장품, 잡화 매장이 성업을 이루고 있다. 특히 국내를 대표하는 관광특구인 만큼 외국 관광객을 대상으로 운영하는 피부과, 성형외과가 많으며, 각 병·의원들은 외국인을 유치하는 데 주력하고 있다. 

하지만 전형적인 관광지 상권으로서 다른 진료과목은 개원 시장이 얼어붙어 있으며, 동물병원 개원 환경 또한 좋다고는 볼 수 없다. 그럼에도 불구하고 개원지로 염두에 둘 필요는 있는데, 명동의 대중교통 접근성이 서울에서도 손꼽힐 정도로 우수하기 때문이다. 

2호선 을지로입구역은 광진구·성동구·서대문구·마포구 지역의 거주 인구들을 유입시킬 수 있고, 4호선 명동역은 강북구·성북구·동대문구·중구지역 거주 인구들을 유입시킬 수 있다.

또한 강남~한남동~강북을 왕복하는 버스노선이 다수 운행 중이며, 종로 및 청량리 방향에서 운행하는 버스는 명동 롯데백화점 앞에서 정차해 접근성이 매우 좋은 만큼 대형병원으로 개원할 경우 최적의 장소가 될 수 있다.

4. 인구분석
명동의 유동인구는 올해 1분기 547만 명으로 작년 동분기에 비해 23.2% 늘었다. 해당 분기 서울에서 유동인구가 가장 많았고, 증가율로도 7위를 기록했다. 

서울교통공사에 따르면, 지난해 기준 명동역 일일 승하차 인원은 4만 1천여 명, 을지로입구역은 7만 2천여 명이다. 

요일별 동물병원 내원율을 살펴보면 토요일이 가장 많고, 목요일, 수요일 순으로 내원 빈도가 높다.

배후에는 남산롯데캐슬아이리스(386세대), 회현제2시민아파트(340세대), 쌍용남산플래티넘(236세대), 리더스뷰남산(233세대) 등의 거주 가구가 있다.

 

5. 임대 시세 및 건물 분석
서울시가 지난 3월 발표한 ‘2022년 상가 임대차 실태조사’에 따르면, 명동거리의 월평균 임대료는 1,232만 원 수준으로 서울시 주요 상권의 3배를 넘겼다. 높은 임대료 탓에 신규 개원한 병·의원은 소수에 불과하며동물병원 개원 또한 이뤄지고 있지 않다. 

실제로 명동에서의 동물병원 개원은 1995년부터 현재까지 28년 동안 단 네 번뿐이다. 이런 이유로 명동에서는 임대료가 비싼 1층보다는 2~3층 개원을 고려하는 것이 합리적인 선택이 될 수 있다. 

다른 상권과 비교했을 때 특히 1층과 1층 외의 상가 임대료 격차가 크기 때문에 2층 이상에서 개원하면 임대료를 대폭 낮출 수 있다.

개원입지로는 명동역 부근 상가를 추천한다. 1층에는 화려하고 사람들을 끌 수 있는 화장품과 패션 매장이 있는 만큼 2~3층에 개원해도 충분히 사람들이 인지할 수 있을 것이다.

을지로 입구 쪽은 명동역 부근 상가와 비교해 시설이 노후화된 편이지만 접근성은 더 뛰어나다. 고층 개원을 노려도 충분히 괜찮은 구역이다.

 

6. 주요 개발현황
명동의 유일한 재개발 미시행 구역인 ‘을지로2가 163-3번지’ 일대는 재건축 사업을 추진하고 있다. 지난 4월 KCH그룹은 중구청에 재건축 사업시행계획에 대한 인가를 신청했으며, 현재 중구청이 검토 중에 있다.

‘을지로 1가 16’ 일대에는 녹지와 개방형 공공 공간이 조성된다. 서울시는 지난 7월 녹지생태도심 재창조 전략을 발표하면서 이 일대를 재창조 사업 지역으로 선정한 바 있다.

서울시는 “도시계획시설사업을 통해 업무 및 상업시설 밀집 지역에 문화·환경적 요소가 어우러진 공원을 만들 것”이라며 “접근성과 이용 편의성을 높여 지역경제 활성화를 유도하겠다”고 밝혔다. 

충무로와 인접한 ‘세운지구’ 일대는 재개발사업이 예정돼 있다. 2026년까지 43만9,000㎡ 규모 부지에 약 3,700가구의 대규모 주거지가 조성될 계획이다.

세운4구역은 지난해 착공한 상태로 향후 호텔·오피스텔·오피스 등이 들어선다. 세운 6-4구역은 올해 안으로 착공을 시작해 서울에이커스파크가 건립된다.

 

7. 상권분석을 마치며 
명동은 배후 주거인구보다는 문화, 쇼핑 등을 즐기기 위해 유입된 외부 인구가 많다. 개원가 또한 피부과·성형외과 외에는 경쟁이 별로 없을 만큼 개원지로서 큰 메리트가 있는 지역은 아니다.

그런 만큼 명동은 치밀한 개원 전략을 세우지 못하면 실패할 가능성이 높다. 여러 군데의 부동산을 방문하고 주변 상인들도 만나보면서 충분한 시장조사를 해야 안정적인 개원이 가능할 것이다.

추천할 만한 개원입지로는 중부경찰서앞 사거리 인근이다. 골목 상권이지만 유동인구가 많고 시인성과 가시성이 좋은 꼬마빌딩들이 밀집해 있다. 자신의 전공 분야 임상 역량을 부각시킨다면 충분히 성공적으로 개원할 수 있을 것이다.