임대차 계약 시 요구내용 주의
동물병원의 부동산 관련 소송에서 자주 볼 수 있는 것이 바로 ‘제소전화해(提訴前和解)’이다.
제소전화해는 민사 분쟁의 당사자나 대리인이 정식 소송을 제기하기 전에 화해를 원하는 당사자들이 판사 앞에서 행하는 화해를 말한다.
화해가 성립되면 화해조서를 작성하고, 화해가 성립되지 않은 경우 제소전화해 불성립조서가 당사자들에게 송달된다. 화해조서는 판결문과 마찬가지로 강제집행력을 가지게 된다.
최근에는 제소전화해가 임차인의 계약기간 보장과 임대인의 계약기간 만료 후 건물 명도(건물, 토지, 선박 따위를 남에게 주거나 맡김) 확보 등으로 이용되는 사례가 늘어나고 있다.
권리금 반소 가능해
수의사 씨는 2009년부터 2017년까지 동물병원을 8년간 운영하면서 매출이 크게 상승했지만 2017년 임대인이 리모델링을 하겠다며 같은 해 계약기간이 끝나면 계약을 해지하겠다는 통보를 받았다.
임대인이 이미 신규임차인과 계약을 체결해 씨는 권리금이라도 회수하고자 했지만 임대인이 이를 거절하자 소송하기에 앞서 양측은 법원에서 만나 제소전화해를 했다.
상가 임대차보호법에 따라 전체 임대차기간 10년을 씨가 보장받을 수 있다는 것을 알고도 임대인이 신규임차인과 재계약을 했기 때문이다.
따라서 제소전화해로 씨는 권리금을 받을 수 있었다.
임대인 유리한 내용 체크해야
제소전화해로 화해가 성립되면 판결문과 같은 집행력을 행사할 수 있는 만큼 신중하게 작성해야 한다.
만약 “임대료를 3개월 이상 밀릴 경우 바로 강제집행을 할 수 있다”는 내용을 화해조서에 포함시킬 경우 임차인에게 불리하게 작용할 수 있기 때문이다.
강남의 H동물병원도 제소전화해 내용에 이 같은 문구를 추가했다가 강제집행이 곧바로 단행된 케이스다.
해당 사건의 변호인에 따르면 “임대인이 2019년 4월 제소전화해에 합의 했기 때문에 강제집행을 이행할 수 있었다고 하지만, 이는 임대인 측이 임의로 임차인의 소송대리인을 선임해 받은 제소전화해였다”며 “부당한 집행권원의 효력을 중지시키기 위해 강제집행 정지신청을 내고, 일부 보호자들의 탄원서도 받아 서울남부지방법원의 강제집행 정지를 받아냈다”고 밝혔다.
임대인이 제소전화해를 부당한 방법으로 이용한 것이다.
임대인이 임대차 계약 시 제소전화해 조서를 요구하는 사례도 있다. 이 때 정식 재판으로 가기 전에 양측이 화해를 한다는 문구만을 보고 서명을 하는 임차인이 많다.
임대차 계약 시 제소전화해 문구 요구
그러나 계약 시 제소전화해 내용에 “임대료 3개월 미납 시 퇴거 요청을 할 수 있다”는 문구가 포함될 경우 임차인은 꼼짝없이 퇴거를 할 수밖에 없다.
최근 코로나19로 경영난을 겪은 서울 영등포구의 모 요양병원도 이런 이유로 환자 120여명과 함께 강제 퇴거 조치된 사례가 있다. 해당 병원은 스프링 쿨러와 안전바 등 각종 시설을 보수했지만 임대료 3개월이 밀리자 강제집행 당했다.
부동산 관련 소송에서 많이 볼 수 있는 제소전화해는 임대인에게 유리하게 사용되는 사례가 많은 만큼 임차 시 섣불리 조서에 서명하지 않는 것이 좋다.
