서울 등을 비롯한 조정대상지역에서 주택을 소유한 자들이 주택을 양도하는 경우 높은 세부담 때문에 주택을 매각하지 못하고 있다.
특히 2017년 8월 3일 이후 조정대상지역에서 주택을 구입한 경우 2년 이상 거주를 해야 하는 요건 및 1세대가 2주택 이상을 보유한 경우 20% 중과세, 3주택 이상을 보유한 경우 30% 중과세 등 많은 양도소득세 부담을 어느 정도 해소시켜주기 위해 이번 정부에서 ‘상생임대인’ 제도를 도입하기로 했다.
따라서 이번 칼럼에서는 동물병원 세금과는 무관하지만 새롭게 생긴 ‘상생임대인’제도에 대해 알아보기로 한다.
1. 상생임대인 제도란
주택을 보유하고 있는 자가 해당 주택을 임차하고 있으며, 임대료를 직전 계약 대비 5% 이내로 인상하는 경우 해당 주택에서 2년 이상 거주를 하지 않아도 양도소득세를 비과세해주는 제도이다.
2. 상생임대인 혜택 요건
상생임대인 제도는 양도소득세에 비과세 혜택을 주기 위한 것으로 무조건 비과세를 해주지 않는다.
몇 가지 요건을 갖추어야 하는데, 요건은 다음과 같다.
- 직전 임대차 계약 만료된 후 새로 계약 체결할 때 보증금 등 5% 이내로 인상
- 해당 주택에 대해 2년 이상 보유
- 해당 주택 양도 시점에 1세대 1주택인 자
- 2021년 12월 20일부터 2024년 12월 31일까지 임대차 계약 체결
- 기준시가 9억원 이하인 주택만 상생임대주택으로 인정
요건 중 가장 중요한 것은 전세보증금에 대해 5% 이내 인상 및 양도 시점에 1세대 1주택이어야 한다는 것이다. 또한 현재는 기준시가 9억원 이하인 주택만 대상이지만 정부는 앞으로 개정을 통해 가격 요건을 폐지할 예정이다.
3. 상생임대인 제도 특이점
상생임대인 제도는 과중한 양도소득세 방지 및 임차인의 높은 전세보증금 부담을 낮추기 위해 신설된 제도임에 따라 몇 가지 특이점이 있다.
우선 임차인이 계약갱신청구권을 행사하여 재계약을 하는 경우도 인정이 된다. 즉, 임차인이 갱신청구권을 통했더라도 5% 이하로 인상을 한다면 상생임대인 혜택이 가능하다.
또한 전세에서 월세로, 월세에서 전세로 전환하는 경우에도 상생임대인 제도가 인정된다.
이때 임대료 인상 폭은 법으로 정한 전월세 전환율을 통해 계산하여 5% 이하가 된다면 상생임대인 혜택이 가능하다.
그렇다면 전세를 끼고 주택을 매입하여 주택소유자가 바뀌는 경우에도 가능할까?
이 경우는 상생임대인 혜택을 받을 수 없다. 따라서 전세를 끼고 산 주택에 대해서 직전 임대차계약 체결한 사람과 신규 계약을 체결한 사람이 다를 경우는 혜택을 받을 수 없기 때문에 주의를 요해야 한다.
이는 임차인 입장에서 집주인이 바뀌는 것은 임대차계약의 승계가 아니기 때문에 5% 이하로 하더라도 상생임대인 제도에 부합하지 않는다.
상생임대인 제도는 해당 주택에서 2년 거주를 하지 않아도 되며, 현재 2주택 이상이더라도 해당 주택을 양도할 당시에만 1세대 1주택이면 비과세 혜택을 받을 수 있다.
따라서 여러 주택을 보유하고 있다면 상생임대인 제도를 통해 주택의 양도시기를 전략적으로 활용하면 양도소득세를 크게 절세할 수 있을 것이다.
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김광수 세무사
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