장기 운영 병원 다수 및 야간 공백 존재…생활형 진료만으로는 경쟁 어려워
1. 동물병원 개·폐업 현황
행정안전부 최신 데이터에 따르면, 동대문구 용신동(용두동·신설동)은 1990년부터 동물병원이 개원하기 시작해 2025년 1월 31일 기준 총 7개소가 개원, 이 중 2개소(28.6%)가 문을 닫고, 현재 5개소(71.4%)가 개원을 유지하고 있다.
용두동은 총 6개소가 개원해 현재 4개소가 운영 중이며, 신설동은 2007년 개원한 1개 병원이 현재까지 단독으로 운영을 이어가고 있다.
2. 동물병원 영업기간 및 생존율
용신동 내 동물병원의 평균 영업기간은 약 13.1년으로, 서울시 평균(8.6년)과 동대문구 평균(9.7년)을 모두 상회한다.
최장 영업 병원은 1990년 4월에 개원해 2012년까지 12월까지 약 22.6년간 운영됐으며, 20년 이상 장기 운영 후 폐업한 사례도 있지만 2년 미만 단기 운영 후 폐업한 사례가 함께 존재해 개별 병원의 정착 여부에 따라 생존기간 편차가 크다.
3. 상권분석
용신동은 용두역·신설동역을 중심으로 대로변 상권과 저층 주거지가 섞여 있는 생활밀착형 상권으로, 지역 규모는 크지 않지만 역세권 유동과 주거지 기반 고정 수요가 동시에 형성되어 있다.
홈플러스 동대문점·시립동부병원·학원가 등이 밀집해 있어 평일 낮 유동이 비교적 안정적으로 유지되며, 저층 주거지 내부로 들어가면 단골 기반의 내수형 소비가 뚜렷하게 나타난다.
현재 용두역 인근 1개 종합형 병원은 내과·외과·정형·영상진단 등 진료를 제공하며 역세권 유동을 흡수하고 있으며, 나머지 2개 생활형 병원은 단지 인접 상가에 위치해 예방접종·정기검진·기초 내과 중심으로 운영 중이다. 신설동의 단독 병원은 14년 이상 안정적으로 운영되며 지역 내 기초 진료를 고정적으로 담당하고 있다.
또한 서울동물복지지원센터 동대문 동물병원이 위치해 유기견, 길고양이의 입소 직후 건강검진부터 긴급 처치, 수술, 입원 관찰까지 단계별 의료 서비스를 제공하고 있지만 이는 민간 병원과 직접 경쟁하기보다는 상호 보완적인 의료 환경을 이루고 있다.
24시간 응급형 병원은 없어 야간·응급 수요는 인근 지역으로 분산되는 구조다.
4. 인구분석
용신동은 주거상업 지역이 51%로 가장 높은 비중을 차지하며, 주거지역 34%, 상업지역 12%, 직장·오피스 3%, 기타 1%로 구성된 혼합형 생활권이다. 청량리·제기동과 인접해 생활 인프라 이용객의 유입이 꾸준하며, 역세권 배후지 특성상 주중과 주말 모두 안정적인 수요가 형성된다.
동물병원 이용 고객층은 40대 여성이 가장 높은 비중을 차지하며, 다음으로 50대 여성과 40대 남성 순으로 나타난다.
매출 집중 요일은 금요일이 가장 높고, 일요일이 가장 낮아 주중 왕래가 활발한 지역적 특성이 드러난다.
5. 임대 시세 및 건물 분석
2025년 1분기 기준 용신동의 1평(3.3㎡)당 평균 임대료는 약 8만 3천 원으로, 동대문구 평균(9만 5천 원)보다 낮고, 서울시 평균(13만 9천 원)에 비해 부담이 적다. 1층 임대료는 약 10만 원, 1층 외는 약 6만 6천 원으로 층별 임대료 격차가 크며, 초기 자본 부담을 고려해 입지 선택을 유연하게 할 수 있다.
역세권·대로변 상가는 임대료와 권리금이 상승하는 경향이 있으며, 홈플러스 및 동부병원 인근 상권은 생활형 업종의 선호도가 높아 경쟁이 집중되는 편이다. 반면 이면 주거지 상가는 임대료가 안정적이고 초기 투자 규모가 비교적 작아 소규모 생활형 병원 개원에 적합하다.
6. 주요 개발 현황
용신동은 청량리·제기동·왕십리로 이어지는 개발 축 중앙에 위치해 도시정비형 재개발과 역세권 복합 개발이 순차적으로 진행되는 지역이다. 용두구역 도시정비형 재개발은 일부 구역이 준공되어 상업·업무 기능이 강화 되었으며, 나머지 구역도 지하 7층~지상 18층 규모의 고밀 복합 개발이 예정돼 있어 상권의 배후 인구와 생활시설 이용객이 점진적으로 증가할 전망이다.
용두1재정비촉진구역 제2지구는 최고 37층, 243세대 규모로 트리플 역세권 입지의 장점을 기반으로 젊은 1~2인 가구 유입이 예상되며, 용두제6구역·용두1구역 6지구 등 공공재개발 사업도 진행 중이다.
다양한 구역이 순차적으로 공급되어 중·장기적인 인구·소비력 증가가 계단식으로 이어지는 구조가 형성될 가능성이 크다.
또한 용두역 역세권 활성화 사업은 지상 49층 규모의 초고층 복합개발로 계획돼 있어 반려동물 의료 수요 역시 중장기적으로 확대될 것으로 보인다.
7. 상권분석을 마치며
용신동은 역세권·생활편의시설·주거지 수요가 공존하는 생활형 상권으로 병원 수는 많지 않지만 기존 병원의 장기 생존율이 높아 안정적인 내수 기반이 형성된 지역이다.
다만 운영 중인 병원들이 이미 예방·정기검진·기초 내과 중심의 생활형 진료를 충실히 수행하고 있어 단순 생활형 병원 추가만으로는 경쟁 우위를 확보하기 어렵다.
신규 개원자는 지역 구조에 따라 뚜렷한 전략 선택이 필요하다. 역세권·대로변에서는 영상진단·수술·노령동물 관리 등 장비·내과 중심의 종합형 모델을 구축해 차별화하는 전략이 적합하며, 주거지·단지 인접 상가는 세분화된 전문형 생활병원이 경쟁력이 높겠다.
또한 용신동은 40~50대 여성 보호자층 비중이 높고 금요일에 수요가 집중되는 패턴을 보이므로 주중 외래 회전율 관리·모바일 예약·편의성 강화 전략이 초기 안착에 효과적이다.
결론적으로 용신동은 단기간 급팽창형 상권은 아니지만, 재개발·역세권 개발이 순차적으로 이어지면서 안정적인 생활형 수요와 중장기적 성장성이 공존하는 상권이다. 전문성·편의성·브랜딩을 결합한 병원이라면 향후 변화하는 보호자층 특성에 맞춰 충분한 성장 가능성을 확보할 수 있을 것으로 판단된다.
