사업을 시작한지 2년째가 되었다. 이제 자리가 잡혀가는 데 건물주가 바뀌었다고 자리를 빼라고 한다. 이럴 때는 어떻게 하여야 할까?
1. 확정일자
‘확정일자’에 대해서 한번쯤은 들어보았을 것이다. 하지만 확정일자가 무엇인지 어떠한 이유로 받아야 하는지 아는 사람은 많지 않다.
‘확정일자’란 사업장 또는 주택 등을 임차한 경우 해당 건물소재지의 관할 세무서장이 임대차계약이 있었음을 인정하여 임대차계약서에 기입한 날짜를 말하는 것이다. 확정일자는 모든 임차인에 대하여 적용하는 것이 아닌 다음의 금액 이하인 임차인에 대하여 적용하는 것이니 알아두자.
2. 확정일자 왜 받아야 하는 것일까?
확정일자를 받아 놓으면 좋다고는 하는데 왜 받아야 하는지 모르는 경우가 태반일 것이다. 확정일자를 받으면 등기를 한 것과 동일한 효력을 갖는다.
확정일자를 받게 되면 현재 임차하고 있는 건물이 경매 또는 공매로 넘어간다 할 지라도 그 상가건물임대차보호법에 따라 확정일자를 기준으로 보증금을 우선변제 받을 수 있다.
확정일자를 받아 놓지 않게 되면 임대차계약 이후 해당 건물에 설정된 근저당보다 우선순위에서 밀려 보증금을 받지 못하는 경우도 있으니 주의하여야 한다.
3. 내가 임차한 사업장의 주인이 바뀐다면 ?
(1) 건물의 소유권이 본래의 건물주에서 다른 사람으로 이전이 된다고 하여도 새로운 건물주에게 임차권을 주장할 수가 있다.
다만 이 경우 기존의 임대차계약서를 근거로 해당 주소에 사업자등록을 한 경우라면 확정일자를 받지 않았더라도 임차권 주장이 가능하다.
(2) 확정일자를 받은 임차인은 해당 건물이 경매 또는 공매로 넘어가는 경우 확정일자를 기준으로 변제 순위가 결정된다.
하지만 소액임차인(환산보증금이 일정금액 이하인 임차인)이 해당 주소지로 사업자등록을 해놓을 경우에는 건물이 경매 또는 공매로 넘어갔다고 할 지라도 경매가액의 50% 범위 이내에서 다른 권리자보다 우선적으로 보증금을 변제 받을 수 있다.
여기서 최우선 변제대상 소액임차인과 보증금의 한도는 <표 2>와 같다.
(3) 새로운 건물주에게 계약 만료 전 6월부터 1월까지 임대차계약에 대하여 5년의 범위 내에서 기간 연장 계약을 요구할 수 있다.
건물주는 이에 대하여 거부할 수 없으며, 이를 거부하는 것은 상가임대차보호법을 위배하는 것이다. 또한 새로운 건물주가 임대료를 인상한다고 하여도 그 한도는 9%이므로 이보다 과한 임대료의 인상 또한 위법이다.
