의료기관을 개설할 사업장을 임차하는 경우 상가건물을 임차하게 되는데, 상가건물임대차보호법은 보증금액이 일정금액 이하인 경우 보증금의 회수나 임대차기간의 갱신 등에 대한 임차인의 권리를 보호하는 특례규정을 두고 있다.
임차인은 상가건물을 임차하기 위해 다액의 보증금을 임대인에게 지급하고, 때로는 임대인이나 기존 임차인에게 보증금보다도 다액인 권리금도 지급하게 된다.
위 상가건물임대차보호법(이하, ‘상가임대차법’)은 임차인이 대항력을 취득하면 등기설정과 같은 별도의 공시절차 없이도 근저당권자와 같은 담보물권자 등 제3자와의 관계에서도 임차인과 임대인의 임대차관계로 대항할 수 있으며, 관할 세무서장으로부터 임대차계약서상의 확정일자를 받으면 상가건물이 경매될 때에 우선하여 변제받을 권리도 취득하게 된다.
그런데 상가임대차법은 비교적 영세한 임차인을 보호하기 위한 법이므로 위 법의 적용을 받기 위해서는 보증금과 차임금액이 일정금액 이하일 것이 요구된다.
구체적으로 살펴보면, 위 법 제2조(적용범위) 및 위법 시행령 제2조(적용범위)의 현행 규정에 따라 보증금과 보증금으로 환산한 월세를 합산한 금액이 ① 서울은 4억원 ② 서울을 제외한 수도권정비계획법에 따른 과밀억제권역(수도권의 경우 대부분 이에 속한다)의 경우 3억원 ③ 그 외 광역시와 경기도 안산시, 용인시, 김포시 및 광주시는 2억4천만원 ④ 그 밖의 지역은 1억8천만원 이하이어야 하며, 여기서 월세의 환산비율은 은행금리를 고려하여 시행령에서 그때 그때 정하기로 되어 있으나, 지금까지는 보증금 대 월세 비율을 100분의 1로 규정하고 있다(그러므로 월세에 100을 곱한 금액을 보증금과 합산하여 위 기준금액 이하인지 확인해 보아야 할 것이다).
그러므로 임대차계약을 체결할 경우, 가능하다면 상가임대차법의 적용기준에 해당하도록 보증금과 월세를 협상해 볼 것을 권한다.
이를테면, 서울의 경우 보증금 1억원에 월세 350만원보다는 보증금 2억원에 월세 200만원으로 계약을 체결하는 것이 낫다.
만약 본 법이 적용되지 않는다면, 일반 민법의 적용을 받게 되는데, 민법은 계약 당사자가 사회경제적으로 평등하다는 전제하에 임대차 내용을 규율하고 있어서 임차인에 대한 보호가 두텁지 않기 때문이다.
먼저 민법은, 임대차계약은 임대인과 임차인 사이의 계약이므로 대항력과 같은 제3자적 효력이나 소액보증금의 최우선 보호는 물론 담보권과 같은 우선변제적 효력도 인정하지 않는다. <다음호에 계속>
