서남권 발전의 중심축으로 발돋움 기대
‘신림역·서울대입구역’ 상권 확장 가능성
서울시 관악구는 90년대부터 2021년 1월 31일까지 동물병원 총 70개소가 개원해 이 중 40개소가 폐업하고, 30개소가 개원을 유지해 절반을 밑도는 개원 성공율을 보이고 있다.
관악구는 전형적인 서민층 주거지역으로 90년대까지만 해도 신림동, 봉천동 일대는 달동네로 유명했다.
2000년 이후에는 강남 접근성이 좋아 재평가 받고 있으며, 2010년대 들어서는 인서울 바람 최대 수혜지로 위상이 급격히 높아져 부동산 투자 열기가 매우 뜨거운 지역이다.
관악구는 현재 지하철 2호선 신림역 일대 상권을 활성화하기 위해 2025년 3월까지 총 80억 원이 투입되는 ‘별빛 신사리 상권르네상스’ 사업을 진행 중이다.
신림역 주변 보도 등을 산뜻하고 새롭게 단장하고, 서원보도교를 중심으로 한 ‘별빛내린천’ 일대는 ‘별빛다리’로 테마화한다. 환경 개선, 디지털 사이니지 설치, 모션 캡처 게임 운영 등을 통해 '머물며 즐길 수 있는 거리'로 만든다는 목표다.
관악구의 대표적인 상권은 순대타운을 포함한 신림역 상권과 서울대입구역 상권을 들 수 있다.
신림역 대로변에는 종합쇼핑몰인 포도몰과 병원, 금융기관, 프랜차이즈 음식점, 커피 전문점 등이 입점하고 있으며, 대체로 30대 이상의 중년층, 장년층이 소비의 중심이 된다.
서울대입구역 도로변에는 대학생들을 대상으로 하는 점포들이 주를 이루고 있다. 주로 주머니 가벼운 학생을 위한 소규모 술집들이 분포돼 있으며. 구청, 경찰서, 소방서 등 공공시설이 조화를 이루고 있다.
관악구의 교통입지는 상당히 좋다. 2호선 지하철이 남부순환로와 같은 방향으로 운행 중에 있으며, 지상도로망 역시 8차선대로인 봉천로와 남부순환로가 교차하고 있어 차량을 통한 유입·유출 인구가 많다. 버스노선도 풍부해 강남·강북 주요 지역과의 연계성이 뛰어나다.
관악구는 현재 강남구, 송파구, 마포구 등 이미 개발이 끝난 지역에 비해 상권 확장 가능성이 높고, 개원가 시장이 과열되지도 않았다. 동물병원 개원지로서 주목해 볼 필요가 있다.
봉천동, 낙후된 건물 많아
봉천동 서울대입구역 상권은 25만여 명의 풍부한 배후세대를 바탕으로 서울대학교로 진입하는 위치적 장점을 갖춘 상권이다. 남부순환로와 관악로가 교차하는 봉천사거리를 중심으로 봉천동 일대 상권의 핵심이 조성돼 있다.
2000년대까지는 낮은 소득 수준과 열악한 주거환경으로 남부순환로의 주요 상권인 신림, 사당 등에 비해 주목도가 낮았지만, 지하철을 이용한 강남권으로의 진입이 유리해 직장인들이 모여들고 주변에 대규모 아파트 단지들이 형성되면서 중심 상권으로 성장했다.
서울대입구역 인근은 근린상가가 대부분이다 보니 업종은 슈퍼와 약국, 중개업소 등 근린생활시설이 대부분이고, 현재 대형마트나 쇼핑몰이 입점한다는 소식은 들려오지 않고 있다.
서울대입구역 상권은 봉천동 주민을 대상으로 하는 값싼 음식점들이 밀집해 있으며, 시설이 낙후된 건물이 많다.
봉천동의 특성상 낙후된 건물에 동물병원 개원을 해야 되기 때문에 동물병원 미관에 신경쓰기 보다 기능적인 면에 초점을 맞출 필요가 있다. 동물병원 마케팅보다는 개원을 오랜 시간 유지할 수 있도록 진료 시스템 기반을 닦는 것이 중요해 보인다.
봉천동은 인근 서울대학교의 영향으로 원룸이 많이 형성되어 있다. 상권의 대부분이 대학생들을 주 고객으로 한 가게가 많은 만큼 타깃 고객을 1인 가구 젊은 층으로 정하고 개원을 하는 것이 좋을 것이다.
현재 봉천동에서 진행되는 재개발 사업은 4-1-2구역과 4-1-3구역을 중심으로 진행되고 있다. 봉천 4-1-2구역은 관리처분인가가 난 상태로 내년 2월 착공 후 1,030가구 규모의 아파트가 들어설 예정이며, 봉천 4-1-3구역 역시 조합설립인가가 난 상태로 840가구 규모의 아파트가 지어질 예정이다.
신림동, 주말 유동인구 많아
신림동은 우리나라 단일 법정동 중에서 그 규모가 가장 크다. 인구가 25만 이상 거주하고 있고, 신림 본동 및 신림 1동~신림 13동까지 14개 동으로 분동돼 있을 정도로 거대함을 자랑한다.
신림역 주변은 30년 이상의 역사를 자랑하는 상권이다. 70년대 허름한 재래시장의 순대 골목에서 시작한 상권은 84년 신림역 개통과 함께 명실상부한 서울 서남부 지역의 중심 상권으로 성장했다.
일일 평균 14만 여명 이상의 유동인구가 발생하고 있지만 기업, 은행, 공공기관의 숫자는 적다.
오피스 상권이 아닌 만큼 주말이 평일보다 유동 인구가 많다. 개원 시 체크해야 할 사항이다.
지난해 한국감정원에 따르면 신림역 중대형 상가 공실률은 1.4%로 서울 주요 상권 40곳 중 가장 낮은 공실률을 기록했다. 이는 전국 공실률 11.7% 대비 10.3%P 낮은 공실률이며, 서울 평균 8% 대비 6.6%P 낮은 수치다.
상가 공실률이 낮은 것으로 보아 신림역 역세권은 개원지로 훌륭한 입지 조건이라고 할 수 있다. 개원 경험이 있다면 안정적인 운영이 가능할 것으로 보인다.
현재 신림동은 신림뉴타운 재개발 사업을 진행 중이다. 신림동 3개 구역에서 5,000가구의 새아파트를 짓는 정비사업으로, 3구역이 지난 6월 관리처분인가를 획득하면서 빠른 사업진행을 보여주고 있다.
재개발이 완료되면 신림동 808-496번지 일원 정비구역면적 22만 4773.5㎡, 대지면적 16만 8342㎡에 육박하는 대규모 부지로 건폐율 21.40%의 쾌적한 주거 환경이 조성될 전망이다.
남현동, 관악구 교통의 요충지
남현동의 인구수는 약 1만8,000명으로 20만 명이 훌쩍 넘는 인구가 거주하고 있는 봉천동이나 신림동과 비교해 인구 수가 극히 적다.
주거 형태는 단독, 다가구 다세대주택과 1인 가구를 위한 원룸이 주로 있고, 대단지 아파트는 들어서 있지 않다.
남현동은 경기도권으로 나가는 시외버스가 많아 관악구 교통의 요충지 역할을 담당하고 있다. 상권은 시내버스와 광역버스 등이 정차하는 과천대로변 일대를 꼽을 수 있다.
과천대로변은 서울과 경기남부를 잇는 광역버스 승·하차가 이뤄지는 서울의 대표적인 환승 거점 장소다. 퇴근길 직장인들의 발길을 잡는 소형 점포들과 노점상들이 즐비하다.
전형적인 터미널 상권으로 직장인들이 출·퇴근 시간에 잠깐 머무르는 것이 전부인 만큼 개원을 하기에 좋은 입지는 아니다.
