상가건물을 임차하여 사업장으로 사용하는 경우 건물이 매매되거나 경매되어 건물주인(또는, 점포 주인)이 바뀌게 되는 경우가 있다.
특히 건물이나 점포와 같은 임대차목적물(이하, 건물)이 경매되는 경우에는 경매법원에서 임차인에게 경매절차를 통지해오는데 막상 임차인으로서는 어떠한 조치를 취해야 하는지, 어떻게 권리를 보장받을지 몰라서 당황하게 된다.
이러한 경우 보통은 상가건물임대차보호법(이하, 상가임대차법)상의 대항력과 우선변제권에 관한 규정의 내용에 따라 임차인의 권리를 보호받게 된다.
그러나 애초에 임대차의 규모가 커서 상가임대차법이 적용되지 않거나 대항력을 취득하지 못하는 경우, 상가건물의 소유자인 임대인이 건물을 매매하면 임차인은 건물의 양수인에게 대항할 수 없으므로 양수인을 상대로 임대차계약상의 권리를 주장할 수 없다.
그 결과 만약 건물 양수인이 임차인의 퇴거를 요구하면 이에 응하여야 하며, 퇴거하지 않는 경우에는 양수인에 대해서 아무런 법률관계 없이 점포를 점유하는 것이 되어 차임 상당의 부당이득을 반환할 의무를 진다.
또한 임차인은 양수인에게 임대차보증금의 반환을 청구하거나, 보증금 반환없이 점포를 반환할 수 없다는 항변을 할 수도 없다. 임대차계약은 임차인과 기존의 임대인 사이에만 효력이 있어서 보증금의 반환은 기존 임대인에게만 청구할 수 있기 때문이다.
그러나 다행히 실제 거래행태를 보면 상가건물을 매수하는 양수인은 건물을 임대하여 임대수익을 얻고자 하는 목적을 가지고 있으므로 기존 임차인을 내쫓는 경우는 흔치 않고, 오히려 건물 매도인과 사이에 임대인의 지위를 승계하기로 하는 합의를 하는게 일반적이므로 앞서와 같은 문제가 흔히 발생하지는 않는다(한편 이러한 경우 임차인측에서 새로운 임대인과의 사이에 임대차 관계를 유지하기 원치 않으면, 기존 임대인에게 계약 해지를 통보하고, 역시 기존 임대인에게 보증금을 청구할 수도 있다).
그렇지만 간혹 건물 매수인이 새로운 목적으로 건물을 사용하거나 건물을 철거하고 새로운 용도로 토지를 이용할 계획을 가지고 있는 경우는 앞서와 같이 임차인의 권리가 보호되지 못하는 사태가 발생할 것이다.
이러한 경우에는 매매계약이 체결되기 전 교섭단계에서부터 적극적으로 임차인의 지위를 보호해줄 것을 요청하여야 하며, 건물의 매매계약이 가시화 되었다면 미리 기존 임대인을 상대로 계약해지 통보를 하고 매매대금을 받는 즉시 임대차보증금을 상환해 줄 것을 요구하거나 필요한 경우 보증금반환청구권을 보전하기 위해 가압류 등을 신청하여야 할 것이다.
사실 이와 같은 문제점은 건물이 경매될 때 더욱 빈번히 일어난다. 건물이 매매될 경우 양수인은 건물주와 건물값에서 보증금을 공제하고 기존 임대차를 승계하기로 협의하는 것이 일반적이나 건물이 경매되는 경우 협의를 할 여지가 없기 때문이다.
그렇기 때문에 대항력 없는 임차인은 항시 건물주의 재정상태와 건물에 담보물권이 설정되었는지 여부에 관심을 기울여야 하며, 부득이 경매가 개시될 경우에는 일반채권자로서 경매절차에 참여하여 배당기일의 종기 전에 반드시 배당을 요구하여야 한다(반대로, 대항력을 갖춘 경우에는 경락인이 임대차계약을 승계하므로 임차인이 반드시 배당요구를 할 필요는 없다).
법률 문제는 항시 발생하는 것은 아니지만 발생하는 경우 권리와 재산에 심각한 영향을 주게 된다.
임대차보증금 회수불능의 사고를 방지하기 위해서는 결국 대항력을 취득하여야 한다는 점을 다시 한 번 강조하지 않을 수 없다.

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