“정릉골 재개발 마무리된 후 개원 추천”  
 

1. 동물병원 개·폐업 현황
행정안전부 최신 데이터에 따르면, 성북구 정릉동은 1977년부터 동물병원이 개원하기 시작해 2022년 11월 30일까지 총 9개소가 개원, 이 중 7개소(78%)가 문을 닫고, 2개소(22%)만 개원을 유지하고 있다. 특이점으로는 전국적으로도 드문 1970년대에 첫 개원이 이뤄졌지만 이후 2000년이 될 때까지 단 한 번의 개원도 이뤄지지 않았다는 점이다.

 

2. 동물병원 영업 기간 및 생존율
정릉동 내 동물병원 평균 영업기간은 11.1년으로 성북구 평균(11.1년)과 일치하며, 서울시 전체 평균(8년)을 훨씬 상회하고 있다. 최장 영업기간은 30년으로 1977년 개원한 A 동물병원이 오랜 세월 병원을 운영해오다 2007년 폐업했다. 현재 정릉동에 영업 중인 동물병원은 2007년 나란히 개원한 B, C 동물병원 두 곳이다.

 

3. 상권분석
서경대학교와 국민대학교가 위치한 정릉동은 대학생들의 수요가 많은 지역으로 고급 레스토랑이나 명품매장보다는  카페, 술집, PC방, 당구장이 성업을 이루고 있다.

정릉시장을 중심으로 골목상권이 발달해 있으며, 영화관이나 대형마트 등 문화·쇼핑시설 없이 소규모 점포들만 가득하다 보니 거주민들의 문화 활동은 인근 동선동이나 강북구 미아동에서 이뤄지고 있다.

이런 관계로 동물병원도 인근 번화가 상권인 하월곡동, 길음동 쪽으로 많이 몰려있다. 정릉동에 약 8만 명의 인구가 거주 중인 것을 고려한다면 달가운 상황은 아니다.

다만 정릉동의 교통편은 편리하기로 서울에서도 손꼽히는 만큼 개원지로 관심 가질 필요는 있다. 홍대, 대학로, 종로, 광화문, 신촌, 서울역, 여의도, 강남에 사는 주민들은 버스 한 번으로 정릉동에 도착할 수 있다는 점은 엄청난 지리적 강점이다. 동네 주민이 아닌 서울 전역으로 진료권을 설정한다면 정릉동도 꽤 괜찮은 개원지 후보군이 될 것이다.

 

 

4. 인구분석
2022년도 4분기 기준 정릉동의 유동인구는 16만 4천여 명으로 20대와 50대 이상 여성이 높은 비중을 차지하고 있다. 

요일별 유동인구는 화요일이 가장 높고, 일요일이 가장 낮다. 다른 지역과 비교했을 때 유독 일요일 유동인구가 없는 편이다. 

배후에는 정릉풍림아이원(1,971세대), 경남아파트(860세대), 정릉우성(823세대), 정릉대우(791세대), 정릉e-편한세상1차(739세대) 등을 포함해 단독 및 다세대 주택 인구 등 3만여 가구가 거주하고 있다. 

 

5. 임대 시세 및 건물 분석
정릉1·2동과 정릉 3·4동의 1평당 건물 평균 임대료 편차는 크다. 정릉1·2동이 약 11만 원 수준인 것과 달리 정릉 3·4동은 약 9만 원 수준에 머물러 있다. 

차이가 나는 이유로는 정릉1·2동은 성북구 내 최고 번화가인 길음뉴타운, 돈암동과 인접해 임대료가 비싼 것으로 추측되고, 정릉 3·4동은 북한산으로 둘러싸여 있어 상권이 미비하다 보니 임대료가 낮은 것으로 예상된다.

따라서 동물병원 개원은 임대료가 다소 비싸더라도 정릉1·2동에 하는 것을 권장한다.

정릉1동에는 정릉역을 동쪽에 두고 저층의 꼬마빌딩이 많이 들어서 있는데, 시설은 비교적 노후화된 편이지만 역세권인 만큼 개원지로 괜찮은 조건이다. 정릉2동 정릉입구 삼거리에는 중층의 비교적 깨끗한 건물들이 많이 들어서 있어 정릉동에서는 제일가는 개원입지라고 할 수 있다.

6. 주요 개발현황
정릉3동 정릉골 일대는 타운하우스 단지로 탈바꿈된다. 대지면적 15만1791㎡(약 4만5997평)에 지하 2층~지상 4층 테라스 하우스 81개 동, 1,411가구가 들어설 전망이다.

정릉골은 1960~70년대 서울 도심 개발로 밀려난 철거민들이 강제 이주해 만든 주거지다. 지난 2008년 특별경관관리지역 시범사업구역으로 지정돼 공동주택 개발을 추진했으며, 2017년 조합설립 인가를 받고 사업이 본격화됐다. 2026년 테라스 하우스 입주가 예정돼 있다. 

정릉 버스공영차고지 부지는 문화체육시설 복합개발에 착수했다. 서울시는 지난 2월 소음, 공해, 교통혼잡 등 주민 불편을 초래하고 있는 정릉 버스공영차고지를 지하화시키고, 지상 구간은 문화, 체육시설 건립을 위한 복합개발 기본계획 및 타당성 조사 엔지니어링 사업을 발주했다. 서울시는 오는 12월까지 정릉공영차고지 문화체육시설 복합개발 기본계획 및 타당성 조사 용역을 추진할 계획이다.

 

7. 상권분석을 마치며
북한산을 끼고 쾌적한 주거환경을 자랑하는 정릉동은 대하소설 ‘토지’를 집필한 박경리 작가가 생전에 거주하던 곳으로 유명하다.

다만 산 근처의 지역인 만큼 상권이 그리 발달하지 않아 동물병원 개원지로는 메리트가 없다고 평가받고 있다. 폐업률 78%가 이를 방증한다.

따라서 북한산 자락에 위치한 정릉골 재개발이 마무리되기 전까지는 정릉동에 터를 잡는 것은 추천하지 않으며, 인근 동네인 길음동, 하월곡동 등으로 개원을 고려하는 것이 좋겠다.

리스크를 안고도 정릉동으로 개원을 원한다면 정릉역과 길음역 사이 대로변에 개원하는 것이 그나마 성공 가능성이 높아 보인다. 유동인구가 나름 많고 접근성도 우수하기 때문이다.