주거비율 높고 평균 영업기간 12년 길어…‘대장홍대역’ 착공 이후 개원 노려야
1. 동물병원 개·폐업 현황
행정안전부 최신 데이터에 따르면, 강서구 화곡동은 1995년부터 동물병원이 개원하기 시작해 2022년 11월 30일까지 총 30개소가 개원, 이 중 13개소(43%)가 문을 닫고, 17개소(57%)가 개원을 유지하고 있다.
2. 동물병원 영업 기간 및 생존율
화곡동 내 동물병원 평균 영업기간은 12년으로 강서구 평균(9.2)과 서울시 전체 평균(8년)보다 훨씬 높은 수준을 보이고 있다. 최장 영업기간은 28년으로 1995년 개원한 A 동물병원은 현재도 성업 중이다.
3. 상권분석
화곡동은 강서구의 대표적인 구도심 지역으로 강서구 내에서 동물병원 개원 수가 가장 많은 지역이자 유일하게 90년대부터 개원이 이뤄진 지역이다.
아파트 입주로 가장 활발한 개원이 진행되던 2002년에는 6개소나 개원하고 이후에도 매년 꾸준한 개원이 이뤄졌지만, 지난해 1개소의 동물병원이 폐업하면서 최근까지 개·폐업이 반복되는 추세를 보이고 있다.
1990년 단독주택 밀집 지역이었던 화곡본동은 대부분이 빌라로 개조되며 신혼부부나 젊은층의 비율이 높아 반려인구의 밀집 또한 높을 것으로 추측된다.
화곡3동은 화곡동에서 화곡역과 제일 가깝고, 대규모 아파트 단지가 있어 화곡역 부근으로 상권이 발달해 있으며, 화곡4동 주민들은 화곡역 대신 등촌역과 목동역을 주로 이용해 화곡4동에 개원 고려 시 해당 역 주변을 염두에 두는 것이 좋다.
강서구 내 가장 번화가로 불리는 화곡6동은 검덕산 옆쪽으로 강서구에서 가장 높은 아파트인 우장산롯데캐슬이 있고, 강서구의 유일한 종합대학인 강서대학교가 있다. 동물병원 개원은 2008년 폐업 이후 현재까지 단 한 차례도 없어 해당 지역에 개원 시 독보적인 입지를 다질 수 있을 것으로 보인다.
4. 인구분석
2022년도 4분기 기준 화곡동의 유동인구는 654,246명으로 단층 주택들이 다세대주택 혹은 빌라로 재개발되며 인구밀도가 매해 증가하는 추세다.
또한 전국에서 20만 명 이상이 거주하는 몇 안 되는 동 중 하나로 동별 인구를 살펴보면 화곡8동이 160,952명으로 가장 많으며, 화곡1동이 151,012명으로 그 뒤를 잇는다.
화곡동은 상업지역보다 주거지역이 차지하는 비율이 월등히 높고, 특히 화곡본동은 젊은층과 신혼부부가, 화곡8동은 아이를 키우는 가족 단위의 인구 비율이 높다. 이에 따라 화곡1동을 제외한 모든 지역이 주말보다 평일에 더 높은 동물병원 내원율을 나타내는 것이 특징이다.
5. 임대 시세 및 건물분석
화곡동의 1평(3.3㎡)당 건물 평균 임대료는 최저 8만 5천 원에서 최고 13만 원 수준으로 인근 둔촌동이나 가양동 등에 비해 상대적으로 저렴한 편에 속한다.
화곡2동은 화곡동 내 인구수가 가장 적은 곳으로 건물 1층 외 임대료는 5만 4천 원대로 저렴한 것에 비해 1층 평균 임대료는 14만 1천 원대로 3배 가까이 차이가 나는 것이 특징이다.
화곡동 내에서 가장 깔끔하고 널찍하며, 언덕비율이 낮은 화곡4동의 평균 임대료는 11만 원으로 준수한 편이다.
500m 길이에 이르는 화곡남부시장과 목동사거리 인근에 상권이 발달해 있어 목동에서 유입되는 유동인구도 상당하다.
화곡6동은 평균 임대료가 13만 원대로 화곡동 내에서 가장 비싸지만 강서구청, KBS아레나, 서울강서경찰서 등이 위치해 있어 번화가로 손꼽힌다.
대형 아파트 단지 덕분에 주거인구가 많아 화곡동에서 제일가는 개원지라고 볼 수 있다.
6. 주요 개발현황
화곡동은 과거 화곡뉴타운 개발이 무산된 이후 각종 신축빌라 난립 등 난개발로 인해 노후도가 낮아진 지역으로 분리되거나 재개발 기준에 부합하지 않는다는 이유로 재개발 사업 추진에 난항을 겪었다.
하지만 지난해 12월 화곡2동 주민센터 인근 구역이 정부의 제9차 도심 공공주택 복합사업 후보지로 선정되면서 희소식을 알렸다.
해당 지역은 5,580가구가 들어설 예정이며, 교통 문제 최소화를 위해 국회대로와 곰달래로 등 주변 주요 도로의 차로를 확장하는 절차를 밟고 있다.
더불어 홍대입구와 경기도 부천시 대장동을 잇는 도시철도 노선인 ‘대장홍대역’이 연내로 착공된다. 대장홍대선은 약 20km 길이의 서부광역철도로 홍대입구-성산-디지털미디어시티(DMC)-상암-덕은-가양-강서구청-화곡-신월-고강-원종을 거쳐 부천대장역에 이르는 노선이 예상된다.
대장홍대선 개통 시 교통 여건 개선에 따라 마곡지구, 여의도, 상암지구와 접근성이 좋아지며, 직장인 주거 수요가 높아질 것으로 기대된다.
7. 상권분석을 마치며
화곡동은 ㎢당 3만 6천여 명으로 전국의 모든 법정동 중 가장 높은 인구밀도를 자랑하는 지역으로 12년이라는 긴 평균 영업기간을 통해 안정적인 영업이 가능한 개원지임을 방증한다.
다만 오랜 기간 재개발이 이뤄지지 않았고, 건물 또한 노후화된 곳이 많아 화곡2동의 도심 공공주택 복합사업과 대장홍대역 착공이 완료된 이후 개원을 고려하는 것이 바람직해 보인다.
또한 화곡동은 20~40대 연령층의 비중이 높고, 이들이 자주 이용하는 화장품 가게나 카페 등의 시설이 중심 상권이 아닌 화곡로 도로변 상권에 형성돼 있다는 점을 고려했을 때 도로변 중심의 알짜 상권 매물을 집중적으로 공략하는 것이 개원 성공률을 높이는 방법이 될 것이다.
