1. 동물병원 개·폐업 현황
행정안전부 최신 데이터에 따르면, 강서구 방화동은 2000년부터 동물병원이 개원하기 시작해 2022년 11월 30일까지 총 12개소가 개원, 이 중 6개소(50%)가 문을 닫고, 6개소(50%)가 개원을 유지하고 있다.

2. 동물병원 영업 기간 및 생존율
방화동 내 동물병원 평균 영업기간은 9.1년으로 강서구 평균(9.2년)과 비슷하고, 서울시 전체 평균(8년)보다 높은 수준을 나타낸다. 최장 영업기간은 23년으로 2000년 개원한 A 동물병원은 현재도 성업 중이다.

3. 상권분석
방화동의 주거지역은 방화1동 중심부에 있는 신방화역 주변에 집중적으로 형성돼 있다. 대표적으로 마곡엠벨리 2·3·5·6단지와 마곡푸르지오아파트, 마곡경남아너스빌아파트가 있으며, 인근에 송화초, 마곡중, 서울항공비즈니스고 등 여러 교육기관이 위치해 있다.

방화2동에는 개화산역이 있고, 김포국제공항 동쪽으로 방화초, 방화중, 롯데몰, 김포국제공항 국제선청사 등이 자리하고 있다. 김포국제공항으로 인해 각종 항공 관련 직장인구 수요가 높으며, 롯데몰에는 롯데하이마트, 롯데시네마, 롯데시티호텔뿐만 아니라 식당가, 서점 등이 입점해 있어 관광객들의 방문율도 높은 편이다.

방화동은 2000년대 개원이 집중적으로 이뤄지다가 2010년대에 2개소, 2020년대에 1개소가 개원하는 것에 그쳤지만, 좋은 교육환경과 김포공항 등 편리한 생활 인프라를 갖추고 있어 주거 여건이 우수한 만큼 개원지로 전망이 어두운 지역은 아니다.

현재 6개소의 동물병원 중 24시간 운영하는 동물병원은 1개소로 방화동에서의 개원은 최신 술식과 CT, MRI 등 최첨단 장비 보유를 앞세워 홍보하거나 전문 동물병원을 개원하는 것이 개원 성공률을 높이는 방법이 될 것이다.

4. 인구분석
2022년도 4분기 기준 방화동의 유동인구 수는 71,584명으로 전년도 동분기에 비해 소폭 감소했으며, 30~50대 여성과 50대 남성이 높은 비중을 차지하고 있다.

요일별 동물병원 내원율을 살펴보면 토요일이 가장 높고, 평일에는 월요일과 화요일, 금요일에 높은 내원율을 나타내고 있다.

5. 임대 시세 및 건물분석
방화1동의 1평(3.3㎡)당 건물 평균 임대료는 10만 8천 원대로 강서구 내 다른 지역과 비슷한 수준을 보이지만, 층별 임대료를 살펴보면 건물 1층의 경우 15만 2천 원, 1층 외는 6만 3천 원으로 2배 이상의 차이가 난다. 차이가 나는 이유로는 주거지역을 포함한 주요 상권이 신방화역 중심으로 형성돼 있어 1층 이외의 다른 층은 유동성뿐만 아니라 접근성이 떨어지기 때문으로 추측된다.

방화2동은 방화동 내 인구수가 가장 적은 곳으로 평균 임대료는 8만 4천 원대, 건물 1층 임대료는 9만 8천 원 선으로 큰 차이가 없으며, 모두 10만 원대를 넘지 않아 저렴한 편이다.

방화3동은 건물 1층 평균 임대료가 24만 1천 원, 1층 외 임대료는 4만 5천 원대로 약 5배 이상 큰 차이를 보이는 것이 특징이다.

방화역을 중심으로 아파트촌과 소규모의 단독주택촌이 위치한 전형적인 항아리상권으로 대부분 상가가 건물 1층에 많이 분포해 있어 다른 층의 임대료와 큰 차이를 나타내는 것으로 보인다.

6. 주요 개발현황
방화동은 현재 지역균형발전에 따라 대규모 개발이 예정돼 있는데, 우선 5호선을 김포로 연장하며 한강변의 빈 부지에 캠프장, 골프장, 트램 등 각종 개발이 이뤄질 예정이다. 또 최근 서해선이 연장 개통되며 김포공항역은 5·9호선, 공항철도, 김포골드라인, 서해선을 관통하는 서울시 최초의 5개 환승역이 됐다.

더불어 방화뉴타운 재개발이 진행 중으로 신축 대단지가 들어서며 더욱 쾌적한 환경으로 거듭날 전망이다. 방화3구역은 1,445가구의 대단지로, 방화5구역은 1,657세대의 마곡자이 더 블라썸으로 재개발이 확정됐다. 방화6구역은 지난 2021년 8월 관리처분인가를 받아 550여 가구로 개발될 예정이다.

2003년 방화뉴타운에 포함돼 2012년부터 정비사업을 추진했지만, 김포국제공항 고도 제한, 주민 갈등 등으로 인해 여러 차례 개발이 지연된 방화2구역은 최근 신속통합기획 대상으로 선정되며 정비사업이 본격 궤도에 올랐다.

뿐만 아니라 서울시에서 약 3조 원을 투자해 김포국제공항 부지 복합개발 사업을 추진에 나섰다. 지상부에는 광역급행버스(S-BRT) 및 서부권 시외버스 환승장이 구축되고, 지상 5층엔 드론 택시를 비롯한 도심항공교통(UAM) 승강장이 마련된다. 

또한 4,000대 규모의 주차장은 전면 지하화돼 동시 수용 규모가 1만대로 대폭 확충될 예정이며, 국제회의 유치가 가능한 컨벤션 시설과 혁신기업 R&D 시설, 공항 지원시설, 상업시설, 인근 주민들을 위한 생활 SOC 시설 등이 함께 조성될 예정이다. 

7. 상권분석을 마치며
방화동은 1990년대에 들어서야 일부 몇 군데에서 개발이 시작된 지역으로 개발 이전 1980년대에는 대부분 지역이 논밭인 데다 육군특수전사령부 제1공수특전여단이 주둔하는 등 농촌에 가까웠다.

재개발 시작 시점이 다른 지역에 비해 늦고, 동물병원 개업률과 폐업률 또한 50대 50으로 동일해 안정적인 개원지로는 메리트가 없다고 평가받지만, 개발 호재가 이어지고 있어 인구 증가와 주민들의 삶의 질 상승이 기대되는 지역이기도 하다.

따라서 방화동에 개원을 고려하고 있는 수의사라면 주거지역이 몰려 있는 신방화역 주변이나, 신축 대단지가 들어서는 방화뉴타운에 터를 잡는 것이 좋겠다.