1. 동물병원 개·폐업 현황
행정안전부 최신 데이터에 따르면, 마포구 서교동은 1995년부터 동물병원이 개원하기 시작해 2023년 03월 22일까지 총 11개소가 개원, 이 중 5개소(45%)가 문을 닫고, 6개소(55%)가 개원을 유지하고 있다.

2. 동물병원 영업 기간 및 생존율
서교동 내 동물병원 평균 영업기간은 10.3년으로 마포구 평균(7.0년)과 서울시 전체 평균(8년)보다 높은 수준을 나타낸다. 최장 영업기간은 29년으로 1995년 개원한 A 동물병원은 현재도 성업 중이다.

3. 상권분석
서교동은 마포구 최대 상업지 중 하나인 홍대 주변 문화의 거리가 위치한 지역으로 동 중앙을 지나는 양화로 일대와 주변 골목을 중심으로 각종 음식점을 비롯해 카페, 의류상점, 갤러리, 공연장 등 각종 개성 있는 상업시설이 주거지역에 혼재돼 밀집해 있다.

월드컵로 및 월드컵북로와 인접해 있으며, 동교로, 양화로, 와우산로, 어울마당로, 잔다리로, 홍익로 등이 서교동을 지난다. 주요 상업시설로는 서교재래시장, 홈플러스 합정점, 메세나폴리스몰 등이 있으며, 서교동주민센터, 서교동우체국, 마포평생학습관 등 공공기관 및 공공시설도 자리하고 있다.

서교동은 2012년에 입주한 메세나폴리스를 제외하고는 대부분 비슷한 평수의 단일 단지가 형성돼 있을 정도로 아파트 밀집 지역과는 거리가 멀고, 실제 서교동 내 아파트단지는 20여 개에 불과하다.

이처럼 전통적인 주택가가 아님에도 동물병원이 6개소나 개원한 까닭은 고급주택 비율이 높고, 홍대상권을 중심으로 유동인구가 많기 때문으로 추측된다.

서교동에 위치한 동물병원 대부분이 상업지역에 자리 잡고 있어 서교동 주민뿐만 아니라 인근 타지역에서 내원하는 환자 비율도 높은 편이다. 

현재 서교동에 개원한 6개소의 동물병원 중에는 CT 등 대학병원급 장비를 보유한 24시 동물병원과 고양이 전문동물병원이 각각 1개소씩 자리 잡고 있다.

4. 인구분석
2023년 2분기 기준 서교동의 유동인구 수는 105,305명이며, 지역 내 연령층은 20~30대 젊은층이 월등히 높은 비중을 차지하고 있다.

요일별 동물병원 내원율을 살펴보면 금요일이 가장 높고, 수요일, 월요일, 목요일 순으로 높은 내원율을 나타내고 있다. 다른 지역에 비해 주말 내원율보다 평일 내원율이 높은 것이 특징이다.

5. 임대 시세 및 건물분석
올해 2분기 기준 서교동의 1평(3.3㎡)당 건물 평균 임대료는 17만 원대로 마포구 내에서 염리동 다음으로 가장 비싼 임대료를 보유하고 있다. 지난해 동분기와 비교했을 때 약 2만 원 정도 상승했으며, 꾸준히 높아지는 추세다.

젊은 예술가들이 자리 잡으면서 발전한 문화 상권에 해당되는 서교동은 2000년대 젊은층의 유입이 크게 늘면서 뜨는 골목 상권의 임대료나 전셋값 상승으로 인해 임차인이 퇴출되거나 주거지를 이동하는 ‘젠트리피케이션 현상’이 발생했다. 이에 따라 기존 상인들은 밀려나고 그 자리에 각종 브랜드 매장과 프랜차이즈 업체가 들어서며 임대료는 더욱 가파르게 상승했다.

6. 주요 개발현황
서교동은 큰 재개발 사례는 없지만 1960년대부터 현재에 이르기까지 점진적인 발전을 거쳐온 지역이다. 과거 화력발전소가 자리할 정도로 서울의 외곽이었지만 홍익대학교의 발전과 서교동 택지개발사업을 통해 변화를 맞이했다.

서교동의 택지개발사업은 한국전쟁 이후 서울의 주택 부족현상과 맞물려 있다. 주택 공급을 위해 서교동 일대를 택지로 개발하겠다는 계획이 1957년 공고됐으며, 실제 서교지구 택지구획정리사업에 따른 공사가 1960년 착공됐다. 이후 택지로 정비된 서교동은 1960년대 말과 1970년대 초중반에 거쳐 서울시 내 부유한 동네로 발전하게 됐다.

홍대를 중심으로 상업지역이 활성화된 서교동은 주거지역이 상업시설로 확장되는 결과를 낳게 됐는데, 서울시는 지난 2021년 ‘역세권 활성화 사업’ 추진을 통해 청년이 많은 홍대입구역 주변의 특성을 고려해 청년들의 삶터와 일터, 쉼터가 어우러질 수 있는 계획을 수립했다.

해당 계획 수립에 따라 홍대입구역 역세권 1~2인 가구를 위한 소형 임대주택과 공공임대오피스 등 총 546가구가 공급됐고, 지역 내 부족한 공공임대오피스, 공영주차장 등 생활사회간접자본시설이 들어섰다.

7. 상권분석을 마치며
2023년 3월 기준 서울시 마포구의 동물병원은 총 45개소가 개원한 상태다. 마포구 인구는 36만 3,953명으로 인구 약 8,087명당 1개의 동물병원이 개원하고 있는 셈이다. 중산층을 포함한 주간 인구 비율이 높은 마포구 지역 특성상 결코 많은 수는 아니다.

그 중 서교동은 현재 마포구에서 가장 많은 동물병원을 보유하고 있는 지역이다. 서교동은 아파트보다 단독주택이 많아 반려동물을 키우는 가구 수가 많고, 최근 몇 년간 합정역 주변의 재개발이 진행되면서 인구가 증가하기 시작했다.

전통적인 홍대상권으로 알려져 있으며, 오피스텔과 상업시설, 아파트가 고르게 분포돼 있으면서 지하철이 잘 발달돼 있어 생활 및 상업을 모두 겸한 지역으로 꾸준한 관심을 받고 있다. 또한 전국에서 20대 여성 매출이 가장 높은 몇 안 되는 상권 중 하나라는 장점을 보유하고 있다.

다만 대형 신축건물이 없다는 점이 흠이지만 고르게 발달한 지역인 만큼 올해까지도 신규 동물병원 개원이 진행됐을 정도로 개원지로도 인기 있는 지역이다.

따라서 서교동에서의 개원은 오프라인보다 트렌드를 반영한 온라인 마케팅을 통해 주 고객층인 젊은 세대의 눈길을 사로잡는 것이 중요하다. 추천할 만한 개원  입지로는 우수한 교통망과 입지를 갖춘 더블 역세권에 위치한 메세나폴리스 인근이 좋겠다.