3주택 이상 보유자에 대해 양도소득세 중과세율을 적용하여 2채 또는 3채 이상의 주택을 보유하는 경우 다주택 중과제도가 아직 존재하는 것으로 알고 문의를 주는 고객이 많다.
하지만 이 제도는 2014년 1월 1일부터 폐지 및 완화 되었으며, 주택 양도에 대해서는 단기 양도 시에도 세율이 완화되었다.
2주택자 주택양도 시 중과세율 적용 폐지
2007년 1월 1일부터 2008년 12월 31일까지의 기간 중에 양도한 경우에만 50%의 세율로 중과되고, 해당 기간 이외의 거래분에 대해서는 누진세율(6~38%)이 적용된다.
다만 취득일로부터 1년 미만 양도 시에는 40%의 세율로 과세되는 것이다.
장기보유 특별공제의 경우 2012년 1월 1일 이전의 양도분은 공제가 불가능하지만, 이후의 양도분부터는 2주택 이상 중과세율 적용대상이라도 장기보유특별공제(10~30%)가 가능하다.
3주택자 양도소득세 과세문제
3주택자의 경우 2004년 1월 1일부터 2008년 12월 31일까지의 기간 중에 양도한 경우에는 60%의 세율로 중과하였으나, 2009년 3월 16일 이후 양도분 중 지정지역에 소재하는 주택거래분에 대해서는 누진세율 10%가 가산된 세율이 적용이 되었다.
다만 현재 지정지역이 없으므로 3주택자의 양도소득세는 누진세율(6~38%)만이 적용되는 것이다.
1년 미만 단기 양도의 경우 2014년 1월 1일 이후 양도분부터 40%의 세율을 적용하는 것이다.
다만 40%의 비례세율과 누진세율+10%의 세율이 경합하는 경우 산출세액이 더 큰 것으로 적용이 가능한 것이다.
장기보유 특별공제는 2012년 1월 1일 이후 양도분부터는 3주택자 이상이라고 할지라도 적용 받을 수 있는 것이다.
비사업용 토지에 대한 중과세율 완화
비사업용 토지의 경우2007년 1월 1일부터 2009년 3월 15일까지의 기간 중에 양도한 경우에만 60%의 세율로 중과되는 것이며, 2009년 3월 16일 이후 양도분 중 지정지역에 소재하는 비사업용 토지의 경우에는 누진세율에 10% 가산된 세율이 적용되는 것이다.
다만 현재 지정지역이 없으므로 사실상 누진세율만을 적용하는 것이다.
2015년 개정세법은 2016년 1월 1일 이후 양도분부터는 모든 지역에 소재하는 비사업용 토지에 대해서 누진세율에 10%가 가산된 세율이 적용되는 것이지만, 이는 이미 한차례 유예된 바 있으므로 지켜보아야 할 것이다.
비사업용 토지의 경우 단기양도에 대해서는2년 미만 단기 양도의 경우 40%의 비례세율과 누진세율+10% 중 큰 세액을 적용하는 것이다.
비사업용 토지의 경우 다른 양도자산에 비하여 세부담이 보다 큰데, 그 이유는 장기보유 특별공제가 불가능하기 때문이다.
비사업용 토지의 경우 다른 양도자산에 비하여 투기목적의 취득을 방지하기 위함인 것이다.
이처럼 양도소득세 중과세율에 대해서 정확하게만 숙지한다면 자산의 처분시점 및 세후 순 현금흐름에 대해서도 예측이 가능할 것이다.
