A씨는 2002년 B주상복합이 양도세 감면 대상이라는 광고를 보고 분양을 받았다. 하지만 얼마 전 양도 후 세무사를 찾아가 상담했더니 감면대상이 아니라는 것을 알게 되었다. 도대체 어떻게 된 것일까?
1. 신축주택에 대한 양도세 감면
정부는 건설경기 부양과 미분양주택의 문제점을 해소하기 위해 일정기간 내에 취득한 신축주택에 대하여 취득 후 5년 내 양도 시 양도세 100%를 감면해 주고, 5년 이후 양도 시에는 취득 후 5년 내 보유기간에 상당하는 양도소득세를 감면해 주기로 하였다.
(1) 양도자 요건
취득 시는 물론 양도 시에도 모두 거주자의 요건을 충족해야 한다.
(2) 지역별 신축주택의 취득기간
① 2000년 11월 1일~2001년 5월 22일: 비수도권에 소재한 신축 국민주택에 한함.
② 2001년 5월 23일~2002년 12월 31일: 전국의 고가주택을 제외한 모든 신축주택.
③ 2003년 1월 1일~2003년 6월 30일: 서울, 과천, 5대 신도시 지역 밖에 소재한 주택으로서 고가주택을 제외한 모든 신축 주택.
④ 2002년 12월 31일 이전에 착공하여 2003년 6월 30일 이전에 완공한 서울, 과천, 5대 신도시의 자가건설주택.
(3) 취득유형
① 주택건설사업자와 최초로 매매계약을 체결하고 계약금을 납부한자가 취득하는 신축주택
② 주택조합 또는 재개발조합이 그 조합원에게 공급하고 남은 주택으로서 신축주택 취득기간 이내에 주택조합 등과 직접 매매계약을 체결하고 계약금을 납부한 자가 취득한 주택
(4) 과세특례
① 위 요건 충족 시 5년 내 양도 시 양도소득세 전액을 면제하여 준다.
② 5년 이상 보유 후 양도 시에는 5년간 발생하는 양도차익에 대한 양도소득세를 면제한다.
2. 고가주택은 양도소득세 감면대상서 제외된다
(1)개요
조특법 99조 및 99조의 3의 ‘신축주택에 대한 감면 규정’은 고가주택에 대해서는 적용을 배제하도록 규정하고 있다. 따라서 신축주택이 고가주택에 해당되는 경우에는 당해 신축주택에 대해 감면규정을 적용받지 못하는 불이익이 있을 뿐 아니라, 신축주택 이외의 일반주택을 양도하는 경우에도 신축주택은 주택수에 포함되어 계산되고, 1세대 3주택 중과 규정을 적용함에 있어서도 주택수에 포함되므로 1세대 1주택 비과세 규정과 1세대 3주택 중과 규정을 적용함에 있어 주의해야 한다.
(2) 주상복합건물 공동주택 경우 고급주택 판정
현행 예규에 의하면 건물 외벽의 내부에 설치된 발코니 형태 그 밖의 이와 유사한 것의 면적은 ‘건축법 시행령’ 상의 바닥면적에서 제외되는 발코니 등에 해당되지 아니하여 주거용으로 변경, 개조여부에 관계없이 당해 서비스면적을 포함하여 전용면적을 산정한다(법규-4156, 2006.9.28, 국심 2004서258, 2006.2.8).
3. A씨가 감면 받지 못한 이유는?
A씨가 취득한 B주상복합은 분양가 6억3천에 2002년 6월 30일에 취득한 것으로 분양 당시 전용면적이 143㎡이었다. 이때까지만 해도 면적기준을 충족하지 못하여 고가주택(고급주택)에 해당하지 아니하여 신축주택에 대한 양도소득세 감면을 받을 수 있었다. 하지만 2006년 이후 서비스 면적으로 제공되는 발코니도 전용면적에 포함되는 것으로 보아야 한다는 판결이 나왔고, A씨의 B주상복합은 발코니의 면적까지 포함 시 167㎡로 고가주택에 해당되어 양도소득세 감면을 받지 못하게 되었다.
이처럼 감면에 대한 해석이 달라져서 도곡동 타워팰리스, 목동 하이페리온, 서초 아크로비스타, 잠실 갤러리아팰리스, 여의도 금호리첸시아, 롯데캐슬엠파이어 등의 전용 40~50평형(분양 당시)의 주상복합의 경우 양도소득세 감면대상에서 제외될 수 있으니 각별히 주의 해야 한다.
